Năm vừa qua đã trở thành một cột mốc cho bất động sản Dubai. Tại sao? Ông giàu có trong các sự kiện quan trọng, quan trọng, mà theo các chuyên gia, trong một thời gian dài sẽ mang lại sự quan tâm ổn định và sống động của các nhà đầu tư vào bất động sản Dubai. Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và sự sụp đổ do nó gây ra, và sau đó là sự trì trệ của giá cả, đó là năm 2012 đã mang lại sự hồi sinh đáng chú ý cho thị trường Dubai. Ông sẽ được nhớ đến vì sự gia tăng giá bất động sản và giá cho thuê, ra mắt các dự án quy mô lớn mới, dòng vốn nhanh chóng và sự quan tâm tích cực của các nhà đầu tư. Tất cả điều này, đến lượt nó, đòi hỏi các biện pháp điều tiết chưa từng có của các nhà chức trách UAE nhằm mục đích làm cho thị trường minh bạch hơn và đảm bảo an ninh cho những người tham gia. Theo các chuyên gia, thị trường cho các nhà đầu tư trong năm mới, chúng tôi sẽ cố gắng làm nổi bật năm sự kiện quan trọng trong chu kỳ của các sự kiện vào năm 2012.
ĐẦU TIÊN. CÁCH MẠNG TRÊN THỊ TRƯỜNG. TĂNG TRƯỞNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. VILLAS GIÁ CĂN HỘ NHANH CHÓNG
Các chuyên gia nhất trí tuyên bố sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường bất động sản Dubai năm 2012. Theo các công ty tư vấn hàng đầu, trung bình vào năm 2012, giá biệt thự ở Dubai tăng 20% và đối với các căn hộ trong khu vực là 510%. Tại khu thương mại Dubai uy tín, giá cho quý cuối năm 2012 đã tăng 10%. Và điều này không phải là ngẫu nhiên, bởi vì mức tăng giá ở các khu vực phổ biến và có vị trí tốt hơn của Dubai trung bình cao hơn so với các dự án hạng thấp hơn. Mặc dù có những trường hợp ngoại lệ trong số đó: ví dụ, tại khu vực Silicon Oasis, giá đã tăng một phần 40% và theo các chuyên gia, sẽ tiếp tục tăng do nhu cầu cao từ người mua có thu nhập trung bình. Trong số các nhà đầu tư giàu có, các biệt thự nổi tiếng nhất trong khu vực "cổ điển" của Dubai - The Palm Jumeirah, Meadows và Emirates Hills. Giá tăng cho họ trong năm tới dự kiến sẽ ở mức cao.
Sự quan tâm lớn hơn của các nhà đầu tư vào biệt thự so với căn hộ đã trở thành một trong những đặc điểm nổi bật chính trong năm qua. Đó là trong phân khúc biệt thự, giá đã giành lại tất cả các khoản lỗ của những năm sau khủng hoảng và vượt quá mức thành công 200708. Sự phổ biến của biệt thự làm cho chúng trở thành hàng hóa có tính thanh khoản cao, điều này cũng góp phần vào sự quan tâm của các nhà đầu tư và tăng giá cho chúng.
Đối với việc cho thuê bất động sản nhà ở, năm 2013 rất có khả năng tăng giá ở các khu vực như Dubai như Downtown Dubai, Dubai Marina và The Palm Jumeirah. Tại các khu vực ít phổ biến hơn của Dubai, theo dự báo của công ty tư vấn Jones Lang LaSalle, giá cho thuê sẽ không tăng. Tuy nhiên, trong trung hạn, chi phí gia tăng sẽ được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng nhanh chóng của dân số Dubai và nguồn cung nhà ở hạn chế. Việc nối lại dòng người nước ngoài giàu có, được hỗ trợ bởi hoạt động kinh doanh cao, tạo ra nhu cầu ổn định về nhà ở cho thuê từ các phân khúc cao hơn của thị trường, trong khi nguồn cung của nó không thể tăng trưởng theo cùng một tốc độ.
Trong hai năm tới, thị trường bất động sản dân cư của Dubai sẽ bổ sung 45 nghìn căn hộ và biệt thự mới, nhưng hầu hết trong số đó sẽ nằm ở các khu vực mới kém phát triển như Jumeirah Village, Dubai Sports City và Dubai Silicon Oasis. Mặc dù thực tế là ở các khu vực nổi tiếng, như Dubai Marina, gần như không có không gian trống để phát triển.
THỨ HAI. TĂNG TRƯỞNG TỪ NHÀ ĐẦU TƯ, LẠM PHÁT VỐN
Như đã nói ở trên, các chuyên gia đưa thị trường bất động sản của Dubai trở thành một trong những nước năng động nhất thế giới năm 2013. Điều này được tạo điều kiện bởi sự tăng trưởng nhanh chóng của nền kinh tế và hoạt động kinh doanh của tiểu vương quốc. Vì vậy, tốc độ tăng trưởng GDP của Dubai năm 2012 đã được điều chỉnh tăng lên mức 5% mỗi năm. Đồng thời, các chỉ số kinh tế của Dubai cho thấy sự vắng mặt của một sự gia tăng đáng kể về nợ và giảm nguy cơ vỡ nợ. Theo trung tâm nghiên cứu của Trung tâm thống kê Dubai, số người đến Dubai năm 2013 sẽ tăng 10%. Báo cáo của Bank of America / Merrill Lynch dự đoán số lượng khách du lịch tăng lên đến năm 2020 lên 15 triệu hàng năm, so với 8 triệu vào năm 2011.
Các sự kiện hỗn loạn diễn ra tại một số quốc gia ở Trung Đông vào năm 2012 đã khẳng định vị thế của Dubai là "thiên đường an toàn" cho các nhà đầu tư từ khắp khu vực. Ngoài vốn từ Vịnh Ba Tư và các quốc gia Ả Rập khác, Dubai có truyền thống thu hút các nhà đầu tư giàu có từ Ấn Độ, Pakistan và các nước châu Á đang phát triển khác. Sự tăng trưởng niềm tin của nhà đầu tư có lẽ là kết quả chính của năm 2012.
Theo một nghiên cứu của Friends Provident International, 60% người nước ngoài giàu có sống ở UAE tự tin vào sự tăng trưởng liên tục của thị trường bất động sản. Hầu hết trong số họ (49%) tin vào sự tăng trưởng "mạnh" trong 5 năm tới, 11% khác mong đợi sự tăng trưởng "rất mạnh" trong giai đoạn này. Chỉ 10% số người được hỏi cảm thấy rằng thị trường bất động sản UAE trong tương lai sẽ gặp phải những khó khăn nhất định.
THỨ BA. TRẢ LẠI DỰ ÁN MEGA
Trong quý cuối cùng của năm 2012, Dubai đã công bố khởi động một số dự án lớn, gợi nhớ về thời kỳ bùng nổ trước khủng hoảng trên thị trường bất động sản. Tất cả bắt đầu với Cityscape Global 2012, tại đó Link Global Group đã công bố kế hoạch tạo ra Taj Arabia - một bản sao mở rộng của ngôi đền TajMahal nổi tiếng của Ấn Độ - trị giá 1 tỷ USD. Tập đoàn Sobha tiết lộ kế hoạch xây dựng toàn bộ thành phố Sobha trong khu vực Meydan, bao gồm 280 biệt thự, 13 tòa nhà cao tầng, trung tâm mua sắm, khách sạn và trường học quốc tế.
Ngay sau đó, chính phủ Dubai đã thu giữ dùi cui từ các nhà phát triển tư nhân. Ban đầu, một dự án đã được công bố để mở rộng vịnh nhân tạo vịnh Business Bay, sẽ được kết nối trực tiếp với Vịnh Ba Tư thông qua Đường cao tốc Sheikh Zayed và vùng lân cận Công viên Safa. Tuy nhiên, tin tức về việc tạo ra khu phức hợp Muhamed bin Rashid City quy mô lớn với trung tâm mua sắm lớn nhất thế giới (hơn cả The Dubai Mall hiện tại), một công viên nhiều hơn một phần ba so với HydePark ở London và hơn 100 khách sạn, trở thành một quả bom thông tin thực sự. Sau đó, dự án trị giá hàng tỷ đô la để tạo ra năm công viên giải trí chủ đề ở Jebel Ali, mỗi dự án sẽ được dành cho một chủ đề riêng - phim, động vật, nhân vật hài hước hoặc "nhà máy trong mơ" của Ấn Độ - Bollywood, không còn đáng ngạc nhiên.
Trong bối cảnh đó, các dự án quy mô lớn khác gần như đã bị mất. Ví dụ, một nỗ lực để lặp lại thành công của Dubai Marina và Jumerah Beach Residence ở một phần khác của Dubai - Deira. Dự án phát triển bờ sông Deira trên Vịnh Ba Tư, theo kế hoạch của chính quyền Dubai, sẽ trở thành một trong những điểm thu hút chính của tiểu vương quốc. Trên dải bờ biển dài bốn km giữa Dubai Creek và Hamriya, sáu khách sạn, tòa nhà dân cư và thương mại, một lối đi dạo và một vịnh nhân tạo với bến du thuyền sẽ được xây dựng. Dự án Thành phố Hàng hải đã nhận được một động lực mới, nơi công bố dự án 230 mét The Landmark Tower với một khách sạn năm sao.
BỐN. BIỆN PHÁP MỚI
Cùng với sự hồi sinh ở Dubai, đã có những lo ngại rằng các nhà đầu cơ sẽ một lần nữa làm nóng thị trường và dẫn đến sự sụp đổ đau đớn, vì đó là vào đêm trước của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Tốc độ tăng trưởng hai con số của giá bất động sản mỗi tháng đã kết thúc trong sự sụp đổ và đình trệ kéo dài, vì vậy chính phủ Dubai lần này đang làm mọi thứ để thị trường không chỉ sinh lãi, mà còn ổn định và có thể dự đoán cho các nhà đầu tư.
Bản thân các nhà phát triển cũng quan tâm đến điều này. Ví dụ, các nhà phát triển lớn nhất Emaar và Nakheel đồng thời áp đặt các hạn chế đối với việc bán lại bất động sản đang xây dựng, yêu cầu thanh toán ít nhất 35% chi phí nhà ở trong các dự án của họ. Người ta tin rằng nó đã được bán lại đầu cơ ở giai đoạn xây dựng, bởi vì nó có thể thay đổi chủ sở hữu một vài ngày sau khi bắt đầu bán, trở thành một trong những lý do cho bong bóng giá trên thị trường trước cuộc khủng hoảng.
Vào tháng 6 năm 2012, chính quyền Dubai đã ban hành một dự thảo luật về bảo vệ các nhà đầu tư, đảm bảo họ bồi thường toàn bộ tiền tệ trong trường hợp công ty phát triển không thực hiện nghĩa vụ của mình, ví dụ, không giao tài sản trong khoảng thời gian đã nêu hoặc thay đổi không phù hợp về đặc điểm của nó. Ngoài ra, theo các quy tắc mới của Sở đất đai Dubai, các nhà phát triển sẽ trả tiền phạt cho sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, các công ty xây dựng sẽ phải nộp phạt 10 nghìn dirham (2,7 nghìn USD) nếu họ không đưa ra một tài liệu xác nhận quyền sở hữu cho người mua bất động sản khi mức độ sẵn sàng của dự án đạt 80%. Dubai cũng đang chuẩn bị thành lập một tòa án trọng tài đặc biệt cho phép giải quyết các xung đột trong bất động sản nhanh hơn và rẻ hơn so với các tòa án thông thường.
THỨ NĂM. GIỚI THIỆU GIỚI HẠN
Tuy nhiên, vào cuối năm 2012, đã có báo cáo về một quyết định khác của chính quyền UAE, điều này dễ dàng làm lu mờ tất cả những điều trước đó về tác động tiềm năng của chúng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới. Vào đêm giao thừa, nhiều phương tiện truyền thông tiểu vương đã đưa tin, trích dẫn các nguồn tin ngân hàng, rằng Ngân hàng Trung ương UAE đã gửi một thông tư tới tất cả các ngân hàng thương mại cấm hơn 50% chi phí nhà ở từ người nước ngoài đến thế chấp. Đối với công dân UAE, một hạn chế tương tự được đặt ra ở mức 70% và đối với giao dịch mua bất động sản thứ hai và tiếp theo - 60% (đối với người nước ngoài - chỉ 40%). Cần lưu ý rằng trước đó tại UAE không có hạn chế về chia sẻ chi phí nhà ở mà người cho vay có thể nhận được từ ngân hàng dưới dạng thế chấp. Trong thực tế, nó đạt 7580% sau khi các ngân hàng bắt đầu làm dịu chính sách tín dụng của họ do sự hồi sinh trên thị trường.
Ngay sau đó, Ngân hàng Trung ương đã bác bỏ thông tin về việc phân phối thông tư như vậy, nhưng nói rằng việc chuẩn bị các quy tắc cho vay thế chấp toàn diện đang được tiến hành và chúng có thể được thực thi vào năm 2013 sau khi tham khảo ý kiến với các ngân hàng thương mại. Trước khi bác bỏ, tin tức này đã gây ra một cơn bão phản ứng mâu thuẫn trên thị trường bất động sản UAE. Trong khi người mua và ngân hàng phẫn nộ vì áp đặt các hạn chế đột ngột, các nhà phát triển lớn đã ủng hộ họ, nói rằng điều này sẽ củng cố thị trường bất động sản và khuyến khích sự xuất hiện của những người mua nghiêm trọng. Các nhà phân tích cũng được chia thành những người tin rằng trần thế chấp trần thế giới hạn chế một cách không cần thiết tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản UAE và những người hoan nghênh khả năng dự đoán và ổn định thị trường lớn hơn. Như vậy, có thể kết luận rằng chính quyền UAE đã đưa ra lựa chọn chắc chắn ủng hộ việc hạn chế đầu cơ trên thị trường và chống lại các khoản vay thế chấp quá hạn của các ngân hàng thương mại, ngay cả khi điều này bạn phải đồng ý với sự tăng trưởng thị trường chậm hơn trong ngắn hạn.
NHẬN XÉT CỦA ARTHUR KOBOZEV, GIÁM ĐỐC THỰC HIỆN BẤT ĐỘNG SẢN IMEX:
Sự chuyển đổi của thị trường bất động sản ở Dubai và tất cả các cầu thủ của nó sang giai đoạn phục hồi sau khi cuộc khủng hoảng diễn ra dần dần, và do đó, vô hình đối với nhiều nhà quan sát bên ngoài. thật tốt khi chính phủ Dubai kiên quyết và dứt khoát nói rõ với mọi người rằng họ sẽ không cho phép tình trạng hỗn loạn xảy ra trên thị trường vào đêm trước cuộc khủng hoảng, khi cùng một tài sản có thể thay đổi quyền sở hữu Mỗi tuần, mỗi lần tăng giá, nhiều khả năng các biện pháp của các cơ quan quản lý sẽ không thể khiến các nhà đầu tư thực sự sợ hãi - kỳ vọng từ thị trường bất động sản của tiểu vương quốc năm 2013 là quá cao.
Theo tôi, sự phục hồi kinh tế của Dubai và sự tăng trưởng của hoạt động kinh doanh cho thấy năm nay sẽ không kém phần thuận lợi và phong phú trong các sự kiện tích cực so với trước đây. "
Bạn có thể nhận được bất kỳ thông tin bổ sung nào về việc mua lại và quản lý tài sản của mình tại Dubai từ các chuyên gia của IMEX Bất động sản qua điện thoại. tại Moscow +7 495 5100008, số điện thoại miễn phí tại UAE 800IMEX (8004639) hoặc bằng cách gửi email đến địa chỉ [email protected].
