Tư vấn bất động sản Rustar
Bạn đã bao giờ nghĩ rằng khi một người mua một căn hộ bằng tín dụng, cuối cùng anh ta trả tiền cho nó một nửa đến hai lần. Một suy nghĩ về điều này sẽ làm giảm những người vay trong tương lai, bởi vì không phải ai cũng sẵn sàng mua nhà ở với giá "gấp đôi". Và những lời thuyết phục như "bạn đầu tư cho tương lai của mình" thoải mái kiếm ít tiền, bất kể thế nào, xin lỗi khủng khiếp. Và vô ích, bởi vì bạn có thể chứng minh một cách toán học rằng thời gian thực sự đắt hơn tiền, và một người vay có một khoản vay dài hạn có thể sẽ có lợi.
Thực tế ngày nay liên tục thay đổi giá cho các mặt hàng và hàng hóa (bao gồm cả mét vuông). Giá bất động sản, như một quy luật, cao hơn so với trước đây - do lạm phát. Tiền đang dần mất giá, và mọi thứ, ngược lại, ngày càng đắt đỏ. Nếu giá mỗi mét vuông vẫn giữ nguyên trong nhiều năm, người vay thực sự chỉ được an ủi bởi thực tế là mặc dù anh ta đã trả quá cao cho căn hộ, anh ta đã đầu tư số tiền này vào gia đình và con cái. Tuy nhiên, nhờ lạm phát, đây không phải là niềm an ủi duy nhất. Giá mét vuông tăng đang dần "ăn" quá mức. Tất nhiên, có thể có sự suy thoái và đình trệ trên thị trường, nhưng điều này rõ ràng không bị đe dọa bởi thị trường bất động sản ở Dubai - và về lâu dài - trong 10-20 năm - mét vuông vẫn sẽ đắt hơn đáng kể so với bây giờ.
Nếu thị trường đang dần phát triển, thì khoản vay vượt quá 1,5 - 2 lần trùng lặp với thực tế là chính căn hộ trong thời gian này sẽ tăng giá nhiều lần. Nhưng tại sao sự tăng trưởng này phụ thuộc? Có một tỷ lệ tăng trưởng quan trọng của thị trường, trên đó tăng giá căn hộ vượt quá các khoản cho vay vượt mức, và dưới mức mà họ không làm. Đó là, nếu thị trường tăng trưởng trung bình nhanh hơn giá trị này, thì người đi vay được hưởng lợi từ việc tăng chi phí của một căn hộ mua bằng nợ. Để thị trường có thể bù đắp đầy đủ cho việc thanh toán các khoản vay, mức tăng trưởng tối thiểu là đủ - trung bình 3-5% mỗi năm. Đây là thấp hơn nhiều so với tỷ lệ lạm phát hiện tại. Nếu tốc độ tăng trưởng thị trường ở mức 10-20% mỗi năm, thì lợi ích cho người đi vay là hiển nhiên.
Ví dụ số 1.
Khoản vay tiêu chuẩn
Lấy các thông số tiêu chuẩn của khoản vay nhà ở: thời hạn - 10 năm, trả góp - 30% chi phí nhà ở và lãi suất - 12%. Tính toán của chúng tôi cho thấy rằng với các thông số của khoản vay này, nó đủ để thị trường tăng trưởng trung bình 3,6% mỗi năm. Sau đó, số tiền mà căn hộ sẽ tăng giá trong 10 năm, chỉ bằng với khoản thanh toán vượt mức. Nếu giá thị trường trong 10 năm này sẽ tăng trung bình nhanh hơn 3,6% mỗi năm, thì sự gia tăng chi phí của một căn hộ sẽ ghi đè lên việc trả quá nhiều khoản vay. Giả sử chúng tôi lấy một căn hộ trị giá 300 nghìn đô la tín dụng. Sau đó, khoản thanh toán vượt quá 10 năm sẽ vào khoảng 127 nghìn đô la. Nhưng qua nhiều năm, chi phí của một căn hộ với mức tăng trưởng thị trường 3,6% mỗi năm sẽ đạt khoảng 427 nghìn đô la
Ví dụ số 2
Không thanh toán
Chúng tôi sẽ để lại các thông số tương tự (thời hạn 10 năm, lãi suất - 12% mỗi năm), chỉ có khoản thanh toán xuống sẽ bằng không. Gần đây sản phẩm ngân hàng phổ biến. Theo đó, để có thể đóng lại các khoản thanh toán vượt mức cho một căn hộ, thị trường sẽ tăng trưởng nhanh hơn một chút - 4,8% mỗi năm.
Sự phụ thuộc là điều dễ hiểu: một người càng lấy, anh ta càng trả nhiều tiền. Thanh toán càng thấp, sự tăng trưởng của thị trường càng lớn. Điều gì xảy ra với căn hộ của chúng tôi với giá 300 nghìn đô la? Trong trường hợp này, khoản thanh toán vượt mức cho khoản vay trong 10 năm sẽ vào khoảng 180 nghìn đô la. Nhưng một căn hộ có tốc độ tăng trưởng thị trường 4,8% mỗi năm sẽ có giá khoảng 480 nghìn đô la.
Ví dụ số 3
Giả sử chúng tôi thực hiện một khoản vay với khoản thanh toán xuống 30%, ở mức 12% mỗi năm, nhưng trong khoảng thời gian 30 năm. Hóa ra bây giờ thị trường sẽ tăng trưởng chậm hơn - chỉ 2,8% mỗi năm để "ăn" khoản thanh toán vượt mức trong 30 năm. Vì vậy, thời hạn càng dài, căn hộ càng đắt tiền. Trong tình huống này, hơn 30 năm, số tiền chi trả vượt mức sẽ còn cao hơn chi phí ban đầu của căn hộ. Nghĩa là, khoản thanh toán vượt mức cho một căn hộ trị giá 300 nghìn đô la sẽ là 380 nghìn đô la. Nhưng một căn hộ trong 30 năm với tốc độ tăng trưởng thị trường là 2,8% mỗi năm sẽ có giá $ 680 nghìn.
Đối với hành vi của tham số thứ ba của khoản vay - lãi suất, nó không yêu cầu một lời giải thích riêng. Rõ ràng là tỷ lệ phần trăm càng cao, tốc độ tăng trưởng thị trường càng cao.
Vì vậy, các khuyến nghị chính để mua một căn hộ theo tín dụng từ các chuyên gia tư vấn của RustaR Bất động sản:
- Khoản thanh toán cho khoản vay càng thấp, thị trường phải tăng trưởng nhanh hơn để bù đắp cho khoản thanh toán vượt mức và ngược lại. Nghĩa là, bạn càng vay nhiều tiền, càng phụ thuộc vào thị trường.
- Thời gian mà người vay vay càng dài, mức lãi càng lớn. Đây là sức mạnh của lãi kép - bạn hoàn trả khoản vay bằng cổ phiếu bằng nhau và giá thị trường đang tăng theo cấp số nhân.
- Lãi suất cho vay càng cao, thị trường phải tăng trưởng nhanh hơn để bù đắp cho khoản thanh toán vượt mức. Đó là, lãi suất cho vay cao trả hết với tốc độ tăng trưởng thị trường cao: nếu thị trường đứng yên, vay với lãi suất cao là không có lợi.
Tiền gửi bất ngờ hoặc lý do Bill Gates mua một căn nhà bằng tín dụng
Bạn đã bao giờ tự hỏi tại sao ở phương Tây mọi người luôn mua nhà ở bằng tín dụng, thậm chí bằng tiền? Cả triệu phú và cựu tổng thống đều trở thành người vay tiền. Đó là lý do tại sao họ là triệu phú: họ biết đếm tiền. Ngay cả khi một người có tiền, việc anh ta đầu tư vào kinh doanh, kinh doanh hoặc cổ phiếu sẽ có lợi hơn, và cuối cùng, chỉ cần đặt nó vào ngân hàng để gửi tiền. Và mua một căn hộ không phải bằng tiền của bạn, mà bằng tiền ngân hàng. Ngay cả trên một khoản tiền gửi cho thời gian mà người vay trả tiền vay, anh ấy đã bỏ rơi hơn hai lần, so với số tiền được đưa ra để trả khoản vay.
Dưới đây là một ví dụ cụ thể. Giả sử chúng ta mua một căn hộ với giá 300 nghìn đô la. Thông số cho vay: thời hạn - 10 năm, thanh toán xuống - không, lãi suất cho vay - 12%. Sau 10 năm, "khoản thanh toán vượt mức" cho một căn hộ sẽ vào khoảng 180 nghìn đô la, tức là khoảng 60% chi phí ban đầu của nhà ở. Nhưng chúng tôi đã vay từ ngân hàng. Và họ đã đặt 300 nghìn đô la của riêng mình vào khoản tiền gửi ở mức 8% mỗi năm. Sau 10 năm, số tiền này sẽ tăng lên tới 647 nghìn đô la, tức là hơn 2 lần. Tuy nhiên, phải nhớ rằng ở giai đoạn ban đầu, tiền gửi sẽ bị tụt hậu so với các khoản thanh toán cho vay, và ở đâu đó giữa kỳ hạn nó bắt đầu vượt qua chúng. Thông thường một người đưa ra so sánh cho năm đầu tiên đầu tư và thất vọng, nhưng vì một số lý do ít ai nghĩ về triển vọng. Và trong tương lai, số tiền tăng lên trên tài khoản tiền gửi được đảm bảo vượt qua các khoản thanh toán cho khoản vay mua nhà, được trả theo từng đợt bằng nhau trong toàn bộ thời gian.
Người vay không có gì để mất.
Những điều trên chúng ta có thể kết luận? Nó chỉ ra rằng trong hầu hết mọi tình huống trên thị trường, ngoài cuộc khủng hoảng tài chính hoặc chính trị toàn cầu, mua nhà bằng tín dụng là một công việc có lợi nhuận, ngay cả khi bạn có tiền để mua một căn hộ. Tuy nhiên, ngoài toán học, tâm lý học không kém phần quan trọng trong cuộc sống. Nếu bạn không thoải mái khi sống bằng tín dụng, đầu tư vào các công cụ tài chính - tất cả những điều trên không dành cho bạn. Nếu bạn đã sẵn sàng tham gia văn hóa tài chính - hãy nhớ rằng, với các khoản vay nhà ở, bạn sẽ không mất gì cả.
