Nửa đầu năm 2014 cho thấy thị trường bất động sản ở Dubai đang trở nên trưởng thành hơn, đạt được sự ổn định vốn có trong tất cả các lĩnh vực đang phát triển ổn định. Một loại phong vũ biểu cho sự ổn định của nó là các báo cáo của các công ty tư vấn và phân tích nổi tiếng thế giới, thận trọng theo dõi các biến động trong tăng trưởng và giá giảm. Các kết luận có thể được rút ra trên cơ sở của họ, vẽ ra một bức tranh khá lạc quan.
Ổn định thị trường
Nếu vào cuối năm 2013, hầu hết các cơ quan hàng đầu, nhận thấy trong dự báo của họ về sự tăng giá chưa từng thấy đối với bất động sản nhà ở với mức 33%, đã dự đoán sự gia tăng hơn nữa trong lĩnh vực bất động sản ở Dubai ở mức cao nhất của chỉ số giá, thì đến cuối quý 1 năm 2014, thị trường sẽ ổn định. sớm hơn dự kiến.
Các chuyên gia từ một trong những cơ quan phân tích lớn nhất và được kính trọng nhất Jones Lang LaSalle trong một báo cáo cho quý đầu tiên của năm 2014 lưu ý rằng dự báo đầu tư cho thị trường bất động sản Dubai tiếp tục cải thiện đều đặn. Theo Chỉ số niềm tin kinh doanh của JLL, trong quý cuối năm 2013, chỉ số này đã đạt mức 144,3 điểm, cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Nền kinh tế của Dubai, theo Bộ Phát triển Kinh tế, sẽ tiếp tục tăng cường trong năm 2014 phần lớn nhờ sự ổn định của thị trường bất động sản - theo dự báo, GDP của Dubai năm 2014 sẽ đạt 4,7%.
Vào đầu năm 2014, như các chuyên gia của JLL lưu ý, thị trường bất động sản ở Dubai bước vào giai đoạn phát triển mới, tận dụng nhu cầu gia tăng về nhà ở. Họ gọi sự gia tăng giá cho thuê và bán trong tiểu vương quốc là "hợp lý và có thể dự đoán được", đặc biệt là sau làn sóng nhu cầu giảm được quan sát thấy ở Dubai trong năm 2008-2009. Một chỉ số khác về niềm tin của các nhà đầu tư ngày càng tăng là sự gia tăng tổng giá trị của tất cả các giao dịch bán hàng được thực hiện tại Dubai trong sáu tháng qua, tăng 30% và lên tới 29 tỷ USD.
Vào tháng 1 năm 2014, theo báo cáo của JLL, hai cơ quan chính phủ mới đã được thành lập tại Dubai để cải thiện sự hấp dẫn của tiểu vương quốc đối với các nhà đầu tư và khách du lịch toàn cầu. Họ là Cơ quan Phát triển Đầu tư Dubai và Tập đoàn Tiếp thị Thương mại và Du lịch Dubai. Ngoài những dấu hiệu rõ ràng về một sự rõ ràng về sự phát triển mạnh mẽ của người Bỉ và tăng cường thị trường bất động sản Dubai, sự gia tăng hoạt động của thị trường chứng khoán cũng được ghi nhận vào đầu năm. Một số nhà phát triển bất động sản lớn ở Dubai, bao gồm Emaar, là những người đầu tiên tuyên bố ý định thực hiện chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) trong tương lai gần để bán cổ phần của họ trên thị trường chứng khoán toàn cầu.
Các chuyên gia của JLL, cũng như nhiều cơ quan hàng đầu thế giới khác, theo quy định, tiến hành phân tích kỹ lưỡng các xu hướng hàng đầu trong thị trường bất động sản và rất nhạy cảm với nhịp đập của thành phố, do đó, các dự báo do họ đưa ra hiếm khi sai. Sai lầm duy nhất mà các chuyên gia của JLL đưa ra là dự đoán rằng giá bất động sản sẽ đạt đến mức trước khủng hoảng vào năm 2013 - đầu năm 2014, điều này đã không xảy ra nhờ các biện pháp kịp thời của chính phủ Dubai và có thể do dự báo tương tự. Nếu bạn tin rằng báo cáo của JLL cho quý thứ hai của năm, thì ngày nay tương lai đầu tư vào bất động sản Dubai có vẻ nhiều hơn đáng khích lệ. Trong đó, các chuyên gia của văn phòng phản ánh xu hướng hàng đầu của năm - giảm tốc độ tăng giá.
Theo Craig Plumb, người đứng đầu bộ phận JLL ở Trung Đông, các biện pháp mà chính phủ Dubai áp dụng để ngăn chặn đầu cơ nhà ở, cũng như việc tăng giá quá mức, bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp đến mức cầu, dẫn đến giá bất động sản ở Dubai chậm lại quý II của năm. Hiện tại, sự phát triển đi lên của thị trường bất động sản Dubai vẫn đang tiếp diễn: theo các chỉ số hàng năm của quý II, giá nhà đất đã tăng 36%. Tuy nhiên, theo các chỉ số hàng quý, rõ ràng tốc độ của sự phát triển này đã chậm lại đáng chú ý trong quý hai của năm, khi giá tăng trung bình 6%, so với 10% trong quý đầu tiên của năm. Giá thuê tăng trong quý hai cũng giảm: từ 7% trong quý đầu tiên xuống còn 3% trong quý hai. Sự sụt giảm doanh số cũng cho thấy sự ổn định của thị trường bất động sản Dubai quá nóng. Vì vậy, báo cáo của JLL cho biết, theo dữ liệu từ tháng 5 năm nay, khối lượng giao dịch bán biệt thự, đặc biệt, đã giảm 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng xu hướng giảm tốc độ tăng trưởng như vậy sẽ không gây ra mối quan ngại từ bất kỳ quan điểm nào. Vâng, bây giờ không phải là thời gian cho lợi nhuận nhanh chóng, các chuyên gia nói, nhưng giá thấp hơn có lợi trong dài hạn. Một mặt, nó đảm bảo rằng trong tương lai gần, chúng tôi sẽ không phải đối mặt với một bong bóng xà phòng khác, và mặt khác, nó mang đến cho các nhà đầu tư tiềm năng cơ hội để bắt kịp với tình trạng trượt giá liên tục do tăng giá nhanh, cơ hội đầu tư tiền khả dụng.
Nhà ở cao cấp
Giá nhà đất ở Dubai giảm mạnh trong nửa đầu năm nay được phản ánh trong tất cả các lĩnh vực bất động sản, nhưng đừng quên rằng giá trị trung bình của tốc độ tăng giá là một chỉ số trung bình, nhưng trên thực tế, các lĩnh vực khác nhau có thể cho kết quả rất khác nhau. , tùy thuộc vào các yếu tố khác nhau. Một trong những yếu tố này là sự cân bằng giữa cung và cầu, theo một cơ quan tư vấn và phân tích có thẩm quyền khác, Knight Frank, đưa ra các xu hướng chính trong việc hình thành giá bất động sản cho các mục đích khác nhau và các loại giá.
Knight Frank, đặc biệt, thường xuyên biên soạn Chỉ số thành phố toàn cầu, cũng phản ánh mức giá nhà ở cao cấp, cho nhu cầu nhà ở cao cấp trên toàn thế giới. Và vì Dubai, ở một mức độ nào đó, là trung tâm thế giới tập trung bất động sản ưu tú, do các điều kiện thuế thuận lợi cho các nhà đầu tư, chỉ số này có liên quan nhiều hơn đến tiểu vương quốc. "Khi cuộc khủng hoảng tại Eurozone giải quyết và tình hình kinh tế nói chung được cải thiện", báo cáo cuối cùng của Knight Frank năm 2013 cho biết, "nhu cầu về bất động sản hạng sang trên khắp thế giới đang tăng lên đều đặn, mặc dù thực tế là thị trường tài chính có thể cung cấp một tỷ lệ khá thấp lợi nhuận. " Chỉ số thành phố toàn cầu Prime cho Dubai trong quý cuối năm 2013 chỉ ra rằng tốc độ tăng giá hàng năm trong quý này là cao nhất kể từ năm 2010, nhưng tốc độ tăng trưởng hàng quý là thấp nhất kể từ năm 2012.
Vào tháng 3 năm 2014, Knight Frank đã công bố một đánh giá về các thành phố đắt đỏ nhất thế giới về chi phí của một mét vuông bất động sản ưu tú. Trong số 20 thành phố trên thế giới được phân tích trong báo cáo của Knight Frank, Dubai đứng thứ 19 về giá nhà ở cao cấp, chỉ có Cape Town là thấp hơn, trong đó với 1 triệu đô la Mỹ, bạn có thể mua 215,1 m2. m nhà ở cao cấp. Đồng thời, các chuyên gia của Knight Frank nhấn mạnh rằng giá Dubai cho nhà ở cao cấp vẫn còn chỗ để phát triển. Vì vậy, với 1 triệu đô la Mỹ ở Dubai, bạn có thể mua 146 mét vuông nhà ở cao cấp, gấp sáu lần so với ở Luân Đôn, gấp bảy lần so với ở Hồng Kông và gấp 10 lần so với ở Monaco. Các thành phố lớn khác trên thế giới, như Moscow, Mumbai và Istanbul, vẫn đắt hơn Dubai, về chi phí của 1 mét vuông bất động sản.
Liên quan đến tốc độ và khối lượng tăng giá, tại Dubai, theo báo cáo của Knight Frank, đã chiếm vị trí thứ 7 trong số 10 thành phố trong báo cáo và thứ 8 chiếm thủ đô của UAE, Abu Dhabi. Dubai và Abu Dhabi chiếm vị trí như vậy trong danh sách này do sự tăng trưởng của giá nhà đất cao cấp lần lượt là 17% và 15% trong năm 2013. Trong nửa cuối năm nay, theo báo cáo mới nhất của Knight Frank, giá nhà đất cao cấp sẽ tăng thêm 10 - 15%, phần lớn là do trong 18 tháng tới, không có nhiều đối tượng trong lĩnh vực này sẽ được đưa vào hoạt động, tất nhiên, kích thích nhu cầu cao. Do đó, bất động sản ưu tú ở Dubai là một trong những đối tượng đầu tư sinh lãi cao nhất, vốn hóa đang tăng trưởng đều đặn và ổn định.
Xây dựng bùng nổ
Rất ít ở bất kỳ thành phố nào khác trên thế giới mỗi tuần có rất nhiều thông báo về việc khởi động các dự án mới, như ở Dubai. Nhưng, như các chuyên gia tại cơ quan phân tích CBRE lưu ý, tiểu vương quốc không chỉ có thể chấp nhận một cách hữu cơ mà còn cần ít nhất 30 nghìn tài sản bất động sản mới.
Ngày nay, sự bùng nổ xây dựng đã trở thành hiện thực hàng ngày của "thành phố tương lai", điều khó tưởng tượng nếu không có các công trường xây dựng quy mô lớn và một rừng cần cẩu xây dựng. Tuy nhiên, tại các khu vực của thành phố phổ biến với các nhà đầu tư, người mua nhà và khách du lịch, ngày càng có ít không gian trống để phát triển, do đó chi phí đất ở đây đang tăng lên đều đặn, điều đó có nghĩa là giá nhà ở mới xây cũng tăng. Nhưng, như đã đề cập ở trên, có một giới hạn về giá cả, vì vậy các nhà phát triển của Dubai đang ngày càng tìm kiếm theo hướng các lô có lợi hơn ở các khu vực hẻo lánh của Dubai. Người mua nhà ở, những người muốn giảm chi phí mua, cũng nhìn vào đó.
Một báo cáo gần đây của cơ quan phân tích CBRE cho rằng các nhà phát triển Dubai Lam sẽ xây dựng thêm nhà ở trung cấp ở các khu vực hẻo lánh của Dubai. Theo CBRE, năm nay các nhà phát triển sẽ xây dựng khoảng 17 nghìn đơn vị nhà ở mới tại Dubai. Hầu hết các bất động sản dân cư sẽ được tạo ra như là một phần của các dự án lớn quy mô lớn ở các khu vực như Dubailand, Jumeirah Village Circle và Dubai Silicon Oasis. Chỉ trong một tuần của tháng 4, theo CBRE, ba công ty bất động sản lớn - nhà phát triển Emaar, Dubai Properties và Lootah Real - đã tuyên bố bắt đầu xây dựng 845 bất động sản mới ở ngoại ô Dubai.
Sự tăng trưởng nhanh chóng của giá bất động sản, mặc dù đã giảm trong nửa đầu năm 2014, đang ngày càng buộc nhiều người mua tìm kiếm các lựa chọn nhà ở giá trung bình phải chăng hơn, tạo ra nhu cầu gia tăng đối với các bất động sản như vậy. Về nhiều hơn việc xây dựng các cơ sở quy mô lớn ở tất cả các khu vực ở Du-bai cũng được đề cập trong một số báo cáo của công ty phân tích Meed Insight. Theo đánh giá riêng của văn phòng này, Dubai trong năm thứ hai liên tiếp chiếm vị trí đầu tiên về số lượng và quy mô của các dự án xây dựng. UAE nói chung và Dubai nói riêng đã một lần nữa chiếm vị trí hàng đầu trong số tất cả các quốc gia Trung Đông về tốc độ và khối lượng của các dự án xây dựng. Hầu hết các dự án được đề cập đã được thực hiện tại Dubai, trong đó vào năm 2013, 20,6 tỷ USD đã được chi cho xây dựng, chiếm gần 52% tổng ngân sách của ngành xây dựng tại UAE. Tổng chi phí cho các dự án xây dựng của các cơ sở khác nhau chưa được triển khai ở tất cả các quốc gia trong khu vực Trung Đông là hơn 1 nghìn tỷ đô la Mỹ, trong đó có 428 tỷ đô la Mỹ rơi vào UAE. Do đó, trong năm năm tới, UAE cũng có mọi cơ hội để duy trì vị trí dẫn đầu về tốc độ và khối lượng xây dựng.
Năm nay, tổng giá trị hợp đồng xây dựng tại Dubai hiện ở mức hơn 100 tỷ USD, cho phép chúng ta nói về sự gia tăng hơn gấp đôi về khối lượng ngành so với năm ngoái. Đồng thời, trong giai đoạn này, ít nhiều các dự án lớn ở Dubai được khởi xướng và sở hữu bởi khu vực công, hoặc được kiểm soát bởi nó. Nhiều dự án lớn và quan trọng cho thành phố, trước đây "đóng băng", một lần nữa được hồi sinh và sắp hoàn thành.
Trong số đó - một tuyến xe điện, tàu điện ngầm và Trung tâm thương mại Palm Jumeirah trên hòn đảo nhân tạo nổi tiếng. Tất cả điều này truyền cảm hứng cho các nhà đầu tư rất tự tin và cho phép chúng tôi lạc quan về tương lai của ngành xây dựng tại Dubai, theo báo cáo của Meed Insight.
Phát triển toàn diện
Vào cuối năm ngoái, tất cả các cơ quan phân tích lưu ý rằng thị trường bất động sản Dubai đang phát triển không chỉ nhanh chóng, gây lo ngại, mà còn toàn diện, tạo cảm hứng cho sự tự tin. Sự hồi sinh của thị trường chiếm được tất cả các lĩnh vực mà không có ngoại lệ và tiếp tục trong năm 2014. Một dấu hiệu rõ ràng của niềm tin nhà đầu tư ngày càng tăng là sự gia tăng số lượng các công ty kinh doanh tại Dubai. Và điều này, đến lượt nó, không thể làm tăng giá trong thị trường bất động sản văn phòng, như các chuyên gia của CBRE lưu ý. Công ty tư vấn và phân tích CBRE đã thực hiện một nghiên cứu của hơn 70 tập đoàn quốc tế lớn, thường chiếm 25 triệu mét vuông văn phòng trên toàn thế giới, và thấy rằng tỷ lệ những người dự định mở rộng công ty của họ ở Trung Đông trong tương lai gần trong một năm tăng từ 24% lên 30%. Ngày nay, một trong ba công ty quốc tế được CBRE khảo sát có kế hoạch xác định sự hiện diện của họ ở khu vực Trung Đông, nơi Dubai là địa điểm hấp dẫn nhất.
Theo các chuyên gia, xu hướng chính trong thị trường này trong tương lai, sẽ vẫn là ưu tiên hàng đầu của chất lượng bất động sản văn phòng, điều đó có nghĩa là các khu vực và khu phức hợp như DIFC, Dubai Downtown và Tecom sẽ có nhu cầu lớn nhất. 850 nghìn mét vuông không gian văn phòng khác sẽ được đưa vào hoạt động tại Dubai trong năm nay. Các chuyên gia từ một công ty phân tích toàn cầu hàng đầu khác, Cluttons, vào năm 2014 cũng ghi nhận sự quan tâm của các nhà đầu tư vào bất động sản công nghiệp và thương mại tại các khu kinh tế tự do của Dubai và dự đoán sự gia tăng hơn nữa về các dự án trong lĩnh vực này.
Theo Cluttons, các khu kinh tế tự do sẽ bắt đầu được hưởng nhu cầu đặc biệt, trong đó số lượng bất động sản thương mại và công nghiệp tự do đang giảm dần, như trong Khu công nghiệp tự do Dubai hoặc Khu công nghiệp Dubai. Do đó, các chuyên gia tại hầu hết các cơ quan phân tích và văn phòng tư vấn đồng ý về một tương lai đầy hứa hẹn cho đầu tư bất động sản ở Dubai và UAE. Theo nghĩa này, sự ổn định giá của thị trường chỉ có thể trở thành một lợi ích bổ sung cho những người tin tưởng vào triển vọng dài hạn.
Bạn có thể nhận thêm thông tin về việc mua bất động sản tại Dubai từ các chuyên gia Bất động sản của IMEX qua điện thoại tại Moscow +7 (495) 5100008, điện thoại miễn phí tại UAE 800-IMEX (8004639) hoặc bằng cách gửi yêu cầu qua e-mail [email protected].
