SỨ MỆNH CRENG CÓ BA NĂM TỪ NỀN TẢNG BẮT ĐẦU CỦA CRISIS TÀI CHÍNH THẾ GIỚI NĂM 2008. Những thay đổi đáng kể đã xảy ra trên thế giới trong thời gian này. NHIỀU NGHINK RATNG CHÚNG TÔI ĐANG TIÊU CHUẨN TRÊN NỀN TẢNG CỦA SỐC MỚI. AMERICA KHÔNG THỂ HIỂU ĐƯỢC VẤN ĐỀ CỦA NÓ, CHÂU ÂU ĐANG CÂN B ONNG TRÊN NỀN TẢNG CỦA DEFAULT, MỘT LỜI TUYỆT VỜI CỦA CÁCH MẠNG TRONG THẾ GIỚI ARABIC. VÀO LÚC NÀY HIỆN NAY, ARAB UNIR EMIRATE XEM TẠI ĐẢO ỔN ĐỊNH Ở KHU VỰC. DÂN SỐ HIỆN TẠI ĐANG TĂNG TRƯỞNG, MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ DÀI HẠN ĐƯỢC THỰC HIỆN, CÁC NGÀNH CỦA KINH TẾ ĐƯỢC TÌM KIẾM NHIỀU NHẤT ĐƯỢC ẢNH HƯỞNG CỦA CRISIS. Về những gì đang xảy ra trên thị trường bất động sản UAE, tình hình hiện tại và triển vọng cho tương lai như thế nào, chúng tôi đang nói chuyện với người đứng đầu Bộ phận Đầu tư và Bất động sản của Hội đồng Doanh nhân Nga tại Dubai và Các tiểu vương quốc phía Bắc, đối tác quản lý của IMEX Bất động sản Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, xin vui lòng cho tôi biết, theo bạn, kết quả chính của ba năm đã trôi qua kể từ khi bắt đầu cuộc khủng hoảng cho thị trường bất động sản UAE là gì?
Tất nhiên, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt đầu từ năm 2008 với sự phá sản của Lehman Brothers là một thử nghiệm nghiêm trọng cho toàn bộ hệ thống kinh tế thế giới hiện đại. Và đối với Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất, thử nghiệm này đã không vượt qua một cách không đau đớn. Mặc dù có sự hỗ trợ nghiêm túc từ ngành dầu mỏ truyền thống, nhưng hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế đã trải qua sự điều chỉnh đáng kể. Và, tất nhiên, cuộc khủng hoảng đã trở thành một thử thách đặc biệt khó khăn đối với thị trường bất động sản tương đối trẻ và đang phát triển nhanh chóng ở UAE. Giá bất động sản giảm, trung bình, lên tới khoảng 50% mức trước khủng hoảng. Hậu quả của một sự điều chỉnh nghiêm trọng như vậy là sự đình trệ, và sau đó, sự biến mất thực sự của cái gọi là thị trường ra khỏi kế hoạch, tức là các đối tượng được bán ở giai đoạn dự án. Do đó, các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường và chính thị trường đã định hướng lại thành bất động sản và người dùng cuối.
Không có gì bí mật rằng trong vài năm trước cuộc khủng hoảng, thị trường bất động sản Emirates đã tăng trưởng với tốc độ chóng mặt chủ yếu nhờ vào dòng vốn đầu tư ngắn hạn từ khắp nơi trên thế giới. Mọi người đã không đầu tư để có được một tài sản hoàn thành để sử dụng trong tương lai, nhưng cho mục đích bán lại tiếp theo ở giai đoạn xây dựng hoặc thậm chí sớm hơn. Vì lịch trình tài chính liên quan đến thanh toán trả góp trong thời gian thực hiện dự án, điều này đã được sử dụng làm đòn bẩy tài chính để chơi trong một thị trường đang phát triển. Vì lý do này, thị trường bất động sản đã hoàn thành rất ít được các nhà đầu cơ quan tâm. Phân khúc này tự nhiên thu hút chủ yếu là người dùng cuối, nghĩa là, những người có ý định sử dụng bất động sản làm sẵn cho mục đích đầu tư hoặc tiêu dùng.
Đương nhiên, sau khi thị trường bắt đầu giảm, các nhà đầu cơ đã rời bỏ nó. Và người dùng cuối ở lại. Thị trường ngoài kế hoạch của người Viking, quá nóng bởi đầu cơ, biến mất cùng với các nhà đầu cơ, và thị trường bất động sản đã hoàn thành (hoặc gần như đã hoàn thành) vẫn còn và đứng đầu. Trong ba năm qua, thị trường đã hồi phục sau cú sốc, và những người tham gia đã nhận ra một thực tế mới và đã được tổ chức lại để làm việc trong điều kiện mới.
Các nền tảng lập pháp của thị trường bất động sản ở UAE đã thay đổi gần đây?
Trước hết, cần phải nói rằng vẫn chưa có luật liên bang chung trong lĩnh vực bất động sản tại Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất. Mỗi trong số bảy tiểu vương quốc điều chỉnh độc lập tất cả các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản trên lãnh thổ của mình. Theo truyền thống, tiến bộ nhất là Dubai.
Ngay trước khi cuộc khủng hoảng bắt đầu ở Dubai, các luật mới quan trọng đã được thông qua: về việc đăng ký cam kết bất động sản và về việc đăng ký các đối tượng không được hoàn thành khi xây dựng. Ngoài ra, trong ba năm qua, một số thay đổi và sửa đổi đã được thực hiện đối với khung pháp lý hiện hành điều chỉnh các mối quan hệ giữa người thuê và chủ sở hữu, và giữa các nhà đầu tư và nhà phát triển. Nhìn chung, tất cả các thay đổi đều nhằm cải thiện quy định lập pháp của thị trường, tăng tính minh bạch và bảo vệ lợi ích của những người tham gia.
Ở cấp liên bang, sự kiện quan trọng nhất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là việc giới thiệu các thay đổi đối với thủ tục cung cấp thị thực cư trú. Vào tháng 5 năm 2009, lần đầu tiên trong lịch sử của UAE, quyền của chủ sở hữu bất động sản nước ngoài để có được thị thực 6 tháng đã được hợp pháp hóa ở cấp liên bang. Và vào cuối tháng 6 năm nay tại một cuộc họp của chính phủ UAE, một quyết định đã được công bố để tăng thời hạn thị thực cấp cho các chủ sở hữu nước ngoài từ 6 tháng lên 3 năm. Và mặc dù nhiều điều chưa rõ ràng trong thủ tục cấp thị thực, nhưng thực tế việc đưa ra quyết định như vậy ở cấp cao nhất dĩ nhiên là tích cực.
Theo bạn, triển vọng của thị trường bất động sản ở Dubai và các tiểu vương quốc khác là gì?
Giống như bất kỳ tài sản nào, giá trị của bất động sản phải chịu biến động theo chu kỳ. Thời kỳ tăng trưởng chắc chắn nhường chỗ cho giá giảm và ngược lại. Tuy nhiên, sự biến động của giá bất động sản là tương đối nhỏ. Ít nhất, tần số và biên độ dao động giá trên thị trường bất động sản không thể so sánh với các chỉ số tương ứng của thị trường chứng khoán. Đó là lý do tại sao, việc mua lại bất động sản được coi là một trong những lựa chọn đầu tư đáng tin cậy và bảo thủ nhất.
Tất nhiên, do hậu quả của cuộc khủng hoảng, thị trường bất động sản Emirates đã bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên, cú sốc đã qua, và những người tham gia thị trường chấp nhận điều kiện mới. Thị trường đã chuyển sang một giai đoạn mới - tăng trưởng trưởng thành. Về Dubai, giờ đây chúng ta có thể tự tin tuyên bố rằng đáy của mùa thu đã qua, và hiện tại ở những khu vực phổ biến nhất có sự tăng giá vừa phải của cả bán và cho thuê. Hầu hết những người tham gia thị trường đều đồng ý rằng trong vài năm tới tại Dubai, chúng ta sẽ thấy thị trường tăng trưởng suôn sẻ.
Sự tự tin như vậy dựa trên cái gì?
Đánh giá cho chính mình. Trong ba năm qua, không một dự án dân cư mới nào được đặt ra ở Dubai. Đồng thời, theo Trung tâm thống kê Dubai, dân số của tiểu vương quốc đã tăng thêm 300 nghìn cư dân trong cùng thời kỳ, và quá trình tăng trưởng vẫn tiếp tục.
Điều này được tạo điều kiện bởi sự ổn định chính trị, an ninh, môi trường đầu tư thuận lợi, không có thuế và hạn chế di chuyển vốn, cũng như giảm đáng kể chi phí kinh doanh do khủng hoảng (tiền thuê văn phòng, chi phí nhân viên, v.v.). Tất cả điều này thu hút doanh nghiệp, do đó, đòi hỏi nguồn nhân lực.
Bây giờ thị trường đang trong quá trình hấp thụ thặng dư của bất động sản, việc xây dựng đã được bắt đầu trước cuộc khủng hoảng. Vì bất động sản là một tài sản cần một lượng thời gian đáng kể để xây dựng (trung bình chu kỳ xây dựng tòa nhà mất 2-3 năm), sự thiếu hụt chắc chắn sẽ phát sinh trên thị trường trong tương lai gần. Đó là lý do tại sao chúng ta có thể tự tin nói về một kịch bản lạc quan cho sự phát triển của tình hình trên thị trường bất động sản ở Dubai.
Đối với các tiểu vương quốc khác, theo tôi, Abu Dhabi có triển vọng rất tốt, nơi phần lớn doanh thu từ dầu mỏ được tích lũy. Liên quan đến các tiểu vương quốc phía bắc, việc đưa ra dự báo rõ ràng sẽ khó khăn hơn. Ví dụ, Ajman và Ras Al-Khaimah phải đối mặt với những vấn đề nghiêm trọng do hậu quả của cuộc khủng hoảng và rõ ràng, họ sẽ cần nhiều thời gian hơn để giải quyết chúng so với Dubai và Abu Dhabi.
Đó là, bạn có nghĩ rằng thị trường bất động sản hấp dẫn nhất ở Dubai trong tương lai gần sẽ vẫn còn?
Vâng Và điều này là do Dubai có thị trường bất động sản lớn nhất và phát triển nhất. Bất chấp tiềm năng hấp dẫn trong tương lai của các dự án tại Abu Dhabi, hiện tại chỉ có Dubai có thể cung cấp nhiều lựa chọn bất động sản với trạng thái "giữ nhà", cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản. Thêm vào đó là cơ sở hạ tầng phát triển nhất trong tất cả bảy tiểu vương quốc, môi trường đầu tư thuận lợi nhất và triển vọng phát triển hơn nữa.
Phân khúc nào của thị trường bất động sản Dubai mà bạn thấy hấp dẫn nhất vào lúc này?
Giá cả thị trường hiện đang hấp dẫn ở tất cả các phân khúc. Và nếu chúng ta nói về việc mua lại bất động sản để tiêu dùng cá nhân (ví dụ, để ở riêng của bạn hoặc để lưu trữ văn phòng công ty của riêng bạn), chúng tôi có thể khuyên bạn nên sử dụng tình huống hiện tại và mua bất kỳ tài sản phù hợp nào với giá thấp. Nếu chúng tôi coi việc mua lại bất động sản là một khoản đầu tư, thì tôi sẽ khuyên bạn nên chọn nhà ở trong các khu vực phổ biến.
Thực tế là Dubai là một thành phố của du khách. Hơn 90% trong số hai triệu cư dân của đô thị là người nước ngoài. Mọi người cần sống, làm việc, thư giãn ở đâu đó. Do đó, thị trường cho thuê rất phát triển. Nhà ở trong các dự án phổ biến là rất phổ biến, và thu nhập cho thuê ở Dubai cao gấp hai đến ba lần so với các thị trường phát triển. Ngoài ra, thuế thu nhập, cũng như thuế tài sản, không có. Tất cả điều này làm cho đầu tư vào bất động sản nhà ở rất hấp dẫn.
Đối với các văn phòng, trong tương lai gần, một số lượng lớn các văn phòng sẽ được hoàn thành và sẽ tham gia vào thị trường, việc xây dựng đã được bắt đầu ngay cả trước cuộc khủng hoảng. Do đó, từ quan điểm tăng trưởng về giá trị và thu nhập cho thuê được tạo ra, đầu tư vào bất động sản văn phòng trong vài năm tới, theo tôi, trông kém hấp dẫn hơn so với, đầu tư nhà ở.
Bạn có thể đưa ra khuyến nghị gì cho độc giả của chúng tôi khi nghĩ về việc mua bất động sản tại Emirates?
Về phần tôi, chỉ có một khuyến nghị - để mua. Thị trường hiện đã ổn định, đã có một xu hướng rõ ràng đối với sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường, nhưng giá vẫn chưa thể tăng đáng kể. Vì vậy, nếu ai đó có suy nghĩ về việc mua bất động sản ở Dubai, bây giờ là thời gian.
Cảm ơn cuộc trò chuyện. Chúc các bạn thành công.
Bạn có thể nhận thêm bất kỳ thông tin nào về việc mua bất động sản tại Dubai từ các chuyên gia của IMEX Bất động sản qua điện thoại. tại Moscow +7 495 5100008, số điện thoại miễn phí tại UAE 800-IMEX (800-4639) hoặc bằng cách gửi yêu cầu qua e-mail [email protected]
