Trong ba năm qua, thị trường bất động sản Dubai, quá nóng bởi sự đầu cơ trong thời kỳ bùng nổ trước khủng hoảng, đã trải qua một sự điều chỉnh sâu sắc. Tuy nhiên, thế giới không đứng yên, và gần đây, ý kiến của các chuyên gia xác nhận việc khôi phục thị trường Dubai và sự trở lại của sự quan tâm của các nhà đầu tư ngày càng được lắng nghe. Cho dù điều này là như vậy, chúng tôi đang nói chuyện với Giám đốc điều hành của IMEX Bất động sản Arthur Kobozev.
Arthur, xin vui lòng cho tôi biết tình hình trên thị trường bất động sản ở Dubai bây giờ là gì?
Câu hỏi quá chung chung. Để bắt đầu, tôi đề nghị làm rõ chính xác những gì chúng ta sẽ nói về. Thực tế là ở Dubai có những khu vực được gọi là tự do nơi mà bất động sản có thể được bán cho công dân nước ngoài và phần còn lại của lãnh thổ nơi chỉ có thể mua bất động sản của công dân UAE và năm quốc gia khác là thành viên của Hội đồng Hợp tác vùng Vịnh . Ngoài ra, còn có một thị trường bán hàng và cho thuê, nhà ở và thị trường bất động sản phi dân cư, v.v.
Tôi nghĩ rằng độc giả của chúng tôi sẽ quan tâm nhiều hơn đến tình hình trên thị trường bất động sản tự do.
Đối với bất động sản tự do, trong vài năm qua kể từ khi bắt đầu cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, thị trường bất động sản ở Dubai đã trải qua những biến đổi đáng kể. Được biết, trước khi xảy ra khủng hoảng, các dự án được gọi là các dự án ngoài kế hoạch, tức là các đối tượng bất động sản được bán ở giai đoạn đầu của thiết kế và xây dựng, đã thống trị thị trường UAE. Kể từ khi cuộc khủng hoảng bắt đầu, do sự điều chỉnh nghiêm trọng về giá, thị trường ngoài kế hoạch đã gần như biến mất. Các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường, và thị trường tự định hướng lại thành bất động sản và người dùng cuối. Hơn nữa, nếu ngay sau cuộc khủng hoảng, vào năm 2009 - 2010, thị trường rõ ràng là thị trường của người mua, thì năm ngoái có xu hướng rõ ràng là thị trường sẽ dịch chuyển, đặc biệt, trong phân khúc nhà ở, trở lại phía người bán.
Điều này đặc biệt đáng chú ý ở những khu vực được phát triển nhất bởi người dùng cuối có cơ sở hạ tầng phát triển, như The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai và một số nơi khác.
Đối với thị trường bất động sản văn phòng, tình hình chưa rõ ràng. Ngày nay, có một nguồn cung vượt mức rõ ràng trên thị trường. Hơn nữa, trong tương lai gần, một số lượng lớn văn phòng sẽ được hoàn thành và sẽ tham gia vào thị trường, việc xây dựng đã được bắt đầu ngay cả trước cuộc khủng hoảng năm 2008. Do đó, mặc dù một số dấu hiệu ổn định giá gần đây đã được quan sát, từ quan điểm tăng trưởng giá trị và thu nhập cho thuê tạo ra, đầu tư vào bất động sản văn phòng trong vài năm tới, theo tôi, trông kém hấp dẫn hơn, nói, đầu tư nhà ở.
Đó là, bây giờ giá nhà đất ở Dubai đang tăng?
Có thể nói rằng thị trường đã ổn định và tăng trưởng vừa phải được quan sát thấy ở các khu vực phổ biến. Tất nhiên, có lẽ sẽ ngây thơ khi kỳ vọng mức tăng trưởng tương tự của giá bất động sản mà chúng ta quan sát được trong thời kỳ bùng nổ trước khủng hoảng. Sau khủng hoảng, thị trường chuyển từ giai đoạn tăng trưởng tích cực sang giai đoạn phát triển trưởng thành. Tuy nhiên, đối với một số dự án phổ biến nhất trong năm 2011, giá nhà đất cho thấy tốc độ tăng trưởng hai con số. Vì vậy, ví dụ, giá biệt thự ở khu vực Springs đã tăng 15-20% trong năm - đây là một thực tế. Giá của các căn hộ trong các dự án Oceana Residence và Palm Residences (Fairmont) trên hòn đảo "Palm" nổi tiếng của The Palm Jumeirah đã tăng 10 - 15%. Các biệt thự sang trọng trên "chi nhánh" của The Palm Jumeirah đã tăng giá 5-10%. Các căn hộ cao cấp trong dự án Kempinski Residences trên vương miện của The Palm Jumeirah cũng đã tăng giá. Do nhu cầu hiện đang được hình thành chủ yếu bằng chi phí của người tiêu dùng cuối cùng, nên các dự án có bộ đặc điểm tiêu dùng thành công nhất cho thấy sự tăng giá ở nơi đầu tiên. Điều này bao gồm vị trí, sự sẵn có của cơ sở hạ tầng phát triển, chất lượng của chính dự án và nguồn cung hạn chế. Hơn nữa, ngày càng khó khăn hơn trong việc lựa chọn đối tượng phù hợp trên thị trường cho khách hàng của chúng tôi - số lượng ưu đãi thú vị để bán gần đây đã giảm đáng kể, với số lượng yêu cầu mua hàng ngày càng tăng.
Là nhà cho thuê phát triển quá?
Trong lịch sử, thị trường cho thuê ở Dubai rất phát triển. Dubai là trung tâm kinh doanh lớn nhất trong khu vực. Hơn nữa, dân số địa phương ở đây là dưới 10%. 90% còn lại trong số hơn hai triệu cư dân của đô thị là du khách. Rất ít người đến làm việc tại Dubai có thể đủ khả năng để mua nhà ở của họ. Tuy nhiên, mọi người cần phải sống ở đâu đó. Do đó, nhà cho thuê trong các dự án phổ biến là rất có nhu cầu. Trong giai đoạn 2009 - 2010, đã có sự giảm giá chung cho thuê liên quan đến hậu quả của cuộc khủng hoảng. Nhưng đã trong nửa cuối năm ngoái, xu hướng đã thay đổi và giá cho thuê bắt đầu tăng lên. Ví dụ, một căn hộ hai phòng ngủ ở khu vực nổi tiếng của The Greens, vào tháng 12 năm 2010 đã được thuê với giá 85 nghìn dirham mỗi năm (khoảng 23 nghìn đô la Mỹ), vào tháng 12 năm 2011, chúng tôi đã thuê 110 nghìn dirham mỗi năm (tức là e., với giá khoảng 30 nghìn đô la Mỹ).
Làm thế nào có lợi nhuận để thuê tài sản ở Dubai?
Nếu chúng ta nói về hợp đồng thuê dài hạn (từ một năm trở lên), đối với nhà cho thuê ở Dubai thu nhập cho thuê ròng (nghĩa là thu nhập cho thuê trừ chi phí bảo trì tài sản bắt buộc) ngày nay trung bình 5-10% mỗi năm, đầu tư mua lại bất động sản. Sự chênh lệch về lợi nhuận là do sự khác biệt về loại hình và loại nhà ở, vị trí và chi phí dịch vụ. Đồng thời, bất động sản độc quyền đắt tiền hơn, theo quy định, mang lại lợi nhuận thấp hơn một chút dưới dạng thu nhập cho thuê so với nhà ở đại chúng trong các dự án giá cả phải chăng. Trong trường hợp cho thuê ngắn hạn, lợi tức đầu tư hiện tại có thể từ 10 đến 20% mỗi năm. Và đừng quên thêm vào điều này cũng làm tăng giá trị của chính bất động sản.
Có bất kỳ tính năng khi thuê một ngôi nhà cho thuê dài hạn và ngắn hạn?
Khi thuê một hợp đồng thuê dài hạn, hợp đồng thường được ký kết trong một năm với khả năng gia hạn tiếp theo.
Tiền thuê cả năm được trả trước khi ký hợp đồng thuê. Trong trường hợp này, người thuê mở tên riêng của mình và thanh toán độc lập tất cả các hóa đơn hiện tại cho nước, điện, dịch vụ truyền thông, v.v. Do đó, cho thuê dài hạn giảm thiểu rủi ro tài chính và chi phí quản lý bất động sản.
Đối với các hợp đồng thuê ngắn hạn, giá cho thuê cao hơn nhiều, tuy nhiên, tất cả các chi phí hiện tại phải được chủ sở hữu thanh toán độc lập. Ngoài ra, để thuê nhà cho thuê ngắn phải đáp ứng một số yêu cầu nhất định: căn hộ hoặc biệt thự phải được trang bị và trang bị mọi thứ cần thiết cho cuộc sống, bao gồm bát đĩa, giường ngủ, v.v ... Đương nhiên, trước khi người thuê mới đến và cuối thời gian thuê phải được tổ chức Dọn dẹp, giặt quần áo, v.v ... Vì khách du lịch thường thuê nhà ở cho thuê ngắn, người ta cũng phải chuẩn bị cho thực tế là nhà ở sẽ phải được chuyển cho người thuê và lấy lại từ họ bất cứ lúc nào trong ngày hay đêm.
Hóa ra chỉ có chủ sở hữu thường trú tại Dubai mới có thể thuê được một hợp đồng thuê ngắn hạn?
Không hề. Chủ sở hữu có thể thuê các chuyên gia để giải quyết toàn bộ các vấn đề mới nổi. Ví dụ: chúng tôi, tại IMEX Bất động sản, cung cấp cho khách hàng của chúng tôi đầy đủ các dịch vụ quản lý tài sản ở Dubai. Chúng tôi đã phát triển các gói dịch vụ đặc biệt cho cả tùy chọn thuê một hợp đồng thuê dài hạn và cho thuê trên cơ sở ngắn hạn. Chúng tôi xử lý tất cả các vấn đề phát sinh, từ việc trang bị nhà ở với mọi thứ cần thiết và tìm người thuê nhà, và kết thúc bằng việc chuẩn bị các báo cáo và thanh toán thu nhập cho thuê. Tất cả những gì được yêu cầu từ chủ sở hữu là liên hệ với chúng tôi và ký kết hợp đồng phù hợp với công ty chúng tôi.
Hơn nữa, chúng tôi có thể cung cấp cho khách hàng vẫn chưa có bất động sản ở Dubai, các lựa chọn đầu tư có tính đến việc sử dụng tiếp theo. Bằng cách mua một biệt thự hoặc căn hộ thông qua IMEX Bất động sản, người mua có thể ngay lập tức ký kết với chúng tôi một hợp đồng để quản lý tiếp theo với các thông số lợi nhuận được xác định trước. Ví dụ, nếu một ngôi nhà được mua cho mục đích chi tiêu ở Dubai chỉ một vài tháng một năm, bằng cách thuê thời gian còn lại, bạn có thể nhận được thu nhập bổ sung rất tốt.
Và có bao nhiêu đồng bào của chúng tôi đang mua nhà ở Dubai?
Rất nhiều Dân số nói tiếng Nga là một trong những nơi đầu tiên trong tổng số người mua bất động sản ở Dubai. Hầu hết trong số họ là chủ sở hữu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Họ tạo nên môi trường năng động nhất, họ sẵn sàng nghiên cứu kỹ thị trường, xem xét các đề nghị, đưa ra quyết định sáng suốt và chu đáo. Trong những năm gần đây, chúng ta cũng đã chứng kiến sự gia tăng số lượng người mua từ khu vực phi lợi nhuận: cán bộ và nhân viên của các tập đoàn nhà nước lớn.
Phổ biến nhất trong số đồng bào của chúng tôi vì lý do rõ ràng là các khu vực ven biển có uy tín của Dubai: Palm Jumeirah, Dubai Marina và một dự án nhà ở lớn nằm ngay trên bờ biển - Jumeirah Beach Residence. Với nhà ở trong các khu vực này, theo quy định, không có vấn đề đặc biệt khi mua, bán và cho thuê, bao gồm cả kế hoạch sử dụng nhà ở theo mùa của chính chủ sở hữu và cho thuê trong thời gian còn lại. Bất động sản trong các lĩnh vực này là thanh khoản nhất cho các nhà đầu tư và thoải mái hơn cho cư trú cá nhân.
Theo bạn, triển vọng của thị trường nhà đất ở Dubai là gì?
Hầu hết những người tham gia thị trường đều đồng ý rằng trong vài năm tới tại Dubai, chúng ta sẽ thấy thị trường tăng trưởng suôn sẻ. Và có những lý do cho việc này. Kể từ khi cuộc khủng hoảng bắt đầu vào năm 2008 tại Dubai, không một dự án dân cư mới nào được đưa ra.
Các lệnh cấm đăng ký các dự án mới được giới thiệu bởi Cơ quan quản lý thị trường bất động sản Dubai (RERA) vẫn chưa được dỡ bỏ. Đồng thời, theo Trung tâm thống kê Dubai, dân số của tiểu vương quốc trong ba năm qua đã tăng hơn 300 nghìn người, và tốc độ tăng trưởng chỉ tăng lên. Điều này được tạo điều kiện bởi sự ổn định chính trị, mức độ an ninh cao nhất, môi trường đầu tư thuận lợi, không có thuế và hạn chế di chuyển vốn, cũng như chi phí kinh doanh giảm đáng kể do khủng hoảng (tiền thuê văn phòng, chi phí nhân viên, v.v.). Tất cả điều này thu hút doanh nghiệp, do đó, đòi hỏi nguồn nhân lực.
Bây giờ thị trường đang trong quá trình hấp thụ thặng dư của bất động sản, việc xây dựng đã được bắt đầu ngay cả trước cuộc khủng hoảng. Vì bất động sản là một tài sản cần một lượng thời gian đáng kể để xây dựng (trung bình chu kỳ xây dựng tòa nhà mất 2-3 năm), sự thiếu hụt chắc chắn sẽ phát sinh trên thị trường trong tương lai gần. Đó là lý do tại sao chúng ta có thể tự tin nói về một kịch bản lạc quan cho sự phát triển của tình hình trên thị trường bất động sản ở Dubai.
Điều này cũng được xác nhận bởi dữ liệu được công bố gần đây từ Sở đất đai Dubai về khối lượng giao dịch bất động sản trong năm qua. Theo các dữ liệu này, tổng khối lượng giao dịch bất động sản đã đăng ký tại Dubai năm 2011 đã tăng 20% so với năm 2010 và đạt 39 tỷ đô la Mỹ.
Đó là, mọi thứ sẽ ổn chứ?
Tôi hoàn toàn chắc chắn về điều đó. Cảm ơn cuộc trò chuyện. Chúc các bạn thành công. Bạn có thể nhận được bất kỳ thông tin bổ sung nào về việc mua lại và quản lý bất động sản tại Dubai từ các chuyên gia của IMEX Bất động sản qua điện thoại. tại Moscow +7 495 5100008, số điện thoại miễn phí tại UAE 800-IMEX (800-4639) hoặc bằng cách gửi yêu cầu qua e-mail [email protected]
