Arthur Kobozev, Giám đốc điều hành của IMEX Bất động sản, cho chúng tôi biết những gì đang xảy ra ngày hôm nay trên thị trường bất động sản Dubai và những gì tình cảm chiếm ưu thế giữa các nhà đầu tư.
Arthur, chào buổi chiều. Xin vui lòng cho chúng tôi biết về các xu hướng hiện tại trong thị trường bất động sản tự do tại Dubai. Một sự hồi sinh đáng chú ý và tăng lên có thể nhìn thấy bằng mắt thường.
Xin chào. Thật vậy, tình hình thị trường là tích cực trong bối cảnh mức độ tăng giá. Tất cả những người tham gia vào quá trình - nhà đầu tư, người bán bất động sản và nhà phát triển đã hoàn thành - mong đợi sự tăng trưởng hơn nữa. Điều đáng chú ý là, theo các nhà phân tích, giá nhà đất ở Dubai đang tăng nhanh hơn so với trên thế giới. Vì vậy, trong năm qua, tăng trưởng lên tới hơn 20% và năm nay, tốc độ đã trở nên năng động hơn.
Theo Sở đất đai Dubai, từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2013, số lượng giao dịch bán bất động sản nhà ở tăng 41% và tổng giá trị của nó (được tuyên bố để đánh giá) tăng 70% so với cùng kỳ năm ngoái.
Các nhà đầu tư cũng được khuyến khích công bố các dự án mới, trước hết, bởi các nhà phát triển lớn nhất - EMAAR và Nakheel. Họ được tham gia bởi các "cá mập thị trường" khác, bao gồm DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Chọn Properties và những người khác.
Hơn nữa, một lần nữa chúng ta không chỉ nói về việc xây dựng các tòa nhà riêng lẻ, mà còn về việc xây dựng toàn bộ khu vực. Ví dụ, trong thành phố megapixel của Muhammad bin Rashid, một mình, nằm trên một khu đất rộng lớn - giữa đường cao tốc Al Hale và đường cao tốc Muhammad bin Zayed, nó được lên kế hoạch xây dựng 100 khách sạn.
Lý do cho một sự phát triển tích cực như vậy là gì? Có lẽ Dubai chỉ đơn giản là cố gắng cơ cấu lại các khoản nợ tích lũy trong cuộc khủng hoảng vừa qua, thông báo việc thực hiện các cụm từ mới sẽ thu hút đầu tư đáng kể?
Những kỳ vọng tích cực của các nhà đầu tư được chứng minh bằng một số yếu tố. Trước hết, có một sự phục hồi tích cực trong nền kinh tế của Dubai và UAE nói chung. Theo kết quả của năm, nền kinh tế Dubai dự kiến sẽ tăng 3,6%. Theo đó, nó đòi hỏi sự thu hút của người lao động mới. Ngày nay, dân số Dubai vượt quá 2,17 triệu người, trong khi năm 2011, dân số là 1,97 triệu người. Tất nhiên, tất cả những người nước ngoài đến thăm cần nơi để ở.
Nói về di cư, chúng ta đang đối phó với một dân số hoạt động kinh tế. Theo Bộ Phát triển Kinh tế Dubai, 55% doanh nhân mong đợi tăng trưởng doanh thu trong năm 2013 và 30% tự tin rằng họ sẽ ổn định.
Lượng khách du lịch cũng đang tăng lên, mà ngày nay đã vượt quá 10 triệu người, và nó được lên kế hoạch tăng gấp đôi vào năm 2020. Rõ ràng là Các Tiểu vương quốc Ả Rập đã trở thành quê hương thứ hai cho những người di cư từ các quốc gia trong khu vực bị ảnh hưởng bởi các cuộc xung đột quân sự: họ không chỉ chuyển vốn ở đây, mà còn chuyển đến nơi thường trú.
Tôi cũng muốn lưu ý rằng ngày nay, giá bất động sản dân cư ở Dubai vẫn thấp hơn 30% so với giá trị tối đa được ghi nhận trong quý ba năm 2008, trong thời kỳ bùng nổ của thị trường nhà đất. Đây là một yếu tố khác mang lại niềm tin vào tiềm năng phát triển hơn nữa.
Những lĩnh vực nào của Dubai ngày nay là đầu tư hấp dẫn nhất và tại sao?
Trước hết, các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển và khả năng tiếp cận giao thông tốt vẫn phổ biến: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, theo truyền thống phổ biến của các nhà đầu tư, Trung tâm thời trang Dubai, Tháp Jumeirah khổng lồ, được chuyển đổi đáng chú ý gần đây, The Greens, khu vực thấp tầng Emirates Living, Nông trại Ả Rập và những người khác.
Đồng thời, nhu cầu đang tăng lên đối với các khu vực xây dựng ở xa bờ biển, trong đó nhà ở có giá cả phải chăng hơn. Trước hết, tôi muốn lưu ý quận Jumeirah Village, mặc dù cơ sở hạ tầng kém phát triển và một số lượng lớn các tòa nhà chưa hoàn thành, có tiềm năng tốt theo tiêu chí giá cả / chất lượng.
Tôi sẽ khuyên các nhà đầu tư xem xét việc mua nhà ở Dubai không chỉ nên tập trung vào thu nhập cho thuê hiện tại. Người ta không nên đánh mất một chỉ số như là một sự gia tăng chi phí tiềm năng, rất cao, trong các dự án trên đảo "cọ" nhân tạo. Ví dụ, một trong những mức tăng trưởng cao nhất về giá cho thuê trong những năm gần đây đã được khu vực Thành phố Quốc tế thể hiện, tuy nhiên, về tiềm năng vốn hóa, đây không phải là lựa chọn tốt nhất. Nói chung, cần đánh giá tình hình trong khu phức hợp và cân nhắc các ưu tiên cho từng trường hợp đầu tư cụ thể.
Người Nga có còn là người dẫn đầu về số lượng giao dịch bất động sản ở Dubai không?
Theo thống kê của Sở đất đai Dubai, người Nga nằm trong số mười nhà đầu tư đáng kính nhất trong lĩnh vực bất động sản.
Chia sẻ của họ rất đáng chú ý, đặc biệt là ở Dubai được gọi là "mới". Điều đáng chú ý là trong quý đầu tiên của năm 2013, khối lượng giao dịch với bất động sản của tiểu vương quốc này lên tới 53 tỷ dirham (14,4 tỷ USD). Các nhà lãnh đạo truyền thống về đầu tư vẫn là đại diện của Ấn Độ và Vương quốc Anh.
Có thể nói gì về sở thích của đồng bào chúng ta?
Nếu chúng ta nói về sở thích của đồng bào chúng ta, thì họ là truyền thống: họ chủ yếu quan tâm đến sự gần gũi với biển. Và vì sự lựa chọn bất động sản gần biển, mà người nước ngoài có thể có quyền sở hữu, thực sự chỉ giới hạn ở các khu vực của Dubai Marina và The Palm Jumeirah, nên ở những khu vực này, người dân của chúng tôi có thể mua được nhiều nhà ở nhất.
Đối với khung giá, ở đây tôi sẽ không nêu bật các ưu tiên rõ ràng. Cả hai đối tượng rất đắt tiền được bán, cũng như với chi phí trung bình. Chẳng hạn, chúng tôi làm việc với bất động sản trị giá từ 200 nghìn đô la đến hàng chục triệu đô la.
Đồng bào của chúng tôi thấy sự phục hồi khách quan của thị trường và được kích hoạt dựa trên nền tảng này. Bạn biết rằng bạn có thể di cư đến Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất chỉ trong vài ngày và cảm thấy thoải mái và an toàn ở đây. Nhiều người nắm lấy cơ hội này khi chọn một ngôi nhà mới dưới ánh mặt trời Ả Rập.
Có thiếu nguồn cung trên thị trường hiện nay không?
Vâng, và nó nằm ở chỗ các đối tượng thú vị được rao bán với giá phải chăng rời khỏi thị trường rất nhanh. Theo quy định, hầu hết người mua, đặc biệt là những người chưa quen thuộc với các chi tiết cụ thể của địa phương, dành thời gian để phản ánh và khi họ đưa ra quyết định, đối tượng đã được bán.
Tình hình thị trường đang thay đổi rất nhanh. Nhà ở trong các dự án của các nhà phát triển lớn được bán ngay cả trước khi bắt đầu xây dựng, nó thực sự bị cuốn trôi trong một ngày. Các nhà đầu tư đang tìm kiếm các lựa chọn có lợi nhuận và thậm chí sẵn sàng đứng thành hàng dài khi tung ra các dự án mới, như trong thời kỳ bùng nổ trên thị trường.
Cuộc khủng hoảng năm 2008 đã dạy các nhà đầu tư những gì? Pháp luật Dubai đã được cải thiện như thế nào hôm nay?
Trước hết, các nhà phát triển áp đặt các hạn chế đối với việc bán lại nhanh chóng. Bây giờ, một nhà đầu tư muốn bán lại một đối tượng được yêu cầu phải trả trung bình 35-40% giá trị của nó. Điều này giữ lại các thành phần đầu cơ.
Theo tôi biết, Sở Địa chính Dubai hiện đang phát triển các tiêu chuẩn quản lý lĩnh vực bất động sản tiểu vương, sẽ có hiệu lực trong vòng hai năm tới.
Họ sẽ giúp kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản để ngăn chặn tình trạng lặp lại vào giữa những năm 2000, khi một sự bùng nổ đáng kinh ngạc đã được quan sát thấy trong lĩnh vực bất động sản.
Một luật đặc biệt cũng đang được phát triển để bảo vệ quyền của các nhà đầu tư.
Theo các nhà chức trách của tiểu vương quốc, các dự luật mới được thiết kế để tăng cường bộ luật điều chỉnh các hoạt động của lĩnh vực bất động sản ở Dubai, tăng khả năng cạnh tranh của thị trường và tăng sức hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Vào tháng 10, trụ sở của Lukoil chuyển đến Dubai. Có ý kiến cho rằng "dòng người" có thu nhập cao có thể thúc đẩy sự tăng giá. Bạn có đồng ý với anh ta?
Trường hợp này là xa duy nhất, nếu chúng ta nói về cái gọi là di chuyển hàng loạt. Tôi không nghĩ rằng nó gây ra hoặc sẽ gây ra bất kỳ sự xáo trộn nào trong thị trường cho thuê. Đặc biệt là xem xét "dòng chảy" của nhân viên của các công ty nhà nước từ Dubai đến Abu Dhabi. Hãy để tôi nhắc bạn rằng một lệnh đã được thông qua gần đây, theo đó các chuyên gia nước ngoài làm việc trong dịch vụ công cộng ở thủ đô có nghĩa vụ phải thuê nhà ở đó. Số lượng của họ ngày nay ước tính khoảng 15 - 20 nghìn người. Chúng ta có thể rút ra kết luận thích hợp.
Khuyến nghị chuyên nghiệp của bạn cho những người muốn mua bất động sản ở Dubai là gì?
Đừng trì hoãn việc ra quyết định, đồng thời không hành động ngẫu nhiên, luôn được hướng dẫn theo lẽ thường và đánh giá toàn diện tình huống. Điều quan trọng cần nhớ là một thỏa thuận được thực hiện càng nhanh trong một thị trường đang phát triển, đầu tư càng có lãi. Và đừng bỏ qua sự hỗ trợ của các chuyên gia có trình độ. Họ có thể trở thành hướng dẫn đáng tin cậy của bạn trong thị trường này. Chúng tôi sẽ rất vui khi thấy tất cả mọi người ở Dubai!
Bạn có thể nhận thêm bất kỳ thông tin nào về việc mua lại và quản lý tài sản của mình tại Dubai từ các chuyên gia Bất động sản của IMEX qua điện thoại tại Moscow +7 495 5100008, điện thoại miễn phí trong UAE 800-IMEX (800-4639) hoặc bằng cách gửi yêu cầu qua email thông tin @ IMEXre.com.
