Đăng bởi: Helena Kryukova Sức bền và sự lạc quan thận trọng - đây là cách bạn có thể mô tả hành vi của các nhà phát triển và môi giới của Dubai trong những tháng đầu năm 2015, trong bối cảnh nhu cầu tăng và giảm giá đồng thời. Dường như bài học chính mà Dubai học được từ kinh nghiệm khó khăn trong năm 2008-2009 là nhận thức về tầm quan trọng của nền tảng vững chắc đối với bất kỳ sự nhiệt tình nào. Nhưng sự nhiệt tình của tiểu vương quốc trên thị trường bất động sản không hề giảm đi chút nào.
Thay đổi các giai đoạn
Một sự thay đổi tự nhiên trong các giai đoạn hoạt động và làm mát tương đối là đặc trưng của bất kỳ thị trường bất động sản nào. Và Dubai theo nghĩa này, chúng ta có thể nói, đã may mắn. Sau một tốc độ tăng trưởng và tăng giá vào cuối năm 2013 - đầu năm 2014, điều này đã nhắc nhở nhiều sự bùng nổ trước khủng hoảng năm 2008 rằng IMF thậm chí đã đưa ra cảnh báo chính thức cho chính quyền Dubai, việc thay đổi hướng sang làm mát là tương đối không gây đau đớn.
Giai đoạn quan trọng đã được hoàn thành. Sự sụp đổ thị trường đã không xảy ra, ngược lại, trong nửa cuối năm 2014, thị trường bắt đầu dần dần và dần dần có được tất cả các tính năng của một sự phát triển trưởng thành và ổn định. Điều này phần lớn là do các biện pháp kịp thời và hiệu quả của chính phủ Dubai, đã được đề cập nhiều lần trong nhiều nguồn. Bây giờ tôi muốn nói một cái gì đó khác. Về những gì thị trường này rất mong đợi tiếp theo.
Theo các chuyên gia, sự đánh giá lại nhân tạo của bất động sản Dubai, cùng với sự bão hòa của thị trường với nhà ở chất lượng cao mới, theo các chuyên gia, sẽ dẫn dắt tiểu vương quốc điều chỉnh giá cả không thể tránh khỏi trong năm 2015. Vào đầu năm, một số nhà phân tích đáng báo động đã đánh giá hơi cao các số liệu dự báo cụ thể về vấn đề này, nhưng sau một vài tuần họ đã sửa chữa dự đoán của họ. Do đó, các chuyên gia tại Jones Lang Lasalle, một cơ quan tư vấn và phân tích quốc tế, hứa với Dubai sẽ giảm giá 5-10% cho năm 2015. Theo các chuyên gia của JLL, chỉ trong hai năm qua, theo tháng 6 năm 2014, giá bất động sản ở Dubai đã tăng 56%. Trong năm 2015, theo JLL, 25 nghìn đơn vị nhà ở mới sẽ được đưa vào vận hành ở Dubai, tương đương với 7% của toàn bộ kho nhà ở hiện tại của tiểu vương quốc. Tuy nhiên, theo Craig Plumb, người đứng đầu phân tích tại chi nhánh JLL ở Trung Đông, thị trường hoàn toàn có thể chấp nhận một số tài sản bất động sản mới như vậy mà không giảm giá. Sự suy giảm của họ, do đó, sẽ được xác định nhiều hơn bởi các yếu tố khác, đặc biệt là giá nhà đất quá cao.
Một khía cạnh khác của việc định giá trong nhiều lĩnh vực của nền kinh tế Dubai, điều này làm dấy lên mối lo ngại của các nhà đầu tư tiềm năng ở nước ngoài là tình trạng giá dầu, chi phí thường được liên kết trong tâm trí công chúng với giá cả cho mọi thứ khác, và đặc biệt là ở các nước Ả Rập xuất khẩu hàng đầu này " vàng đen. "
Theo nghĩa này, các chuyên gia đang vội vàng an ủi chúng tôi: giá dầu giảm sẽ không có tác động đáng kể đến thị trường nhà đất ở Dubai. Tiểu vương quốc này ít liên quan đến thị trường giao dịch dầu mỏ, nhưng việc giảm 30% giá cổ phiếu so với chỉ số cao nhất vào tháng 6 năm 2014 có thể làm suy yếu niềm tin của các nhà đầu tư tiềm năng, các chuyên gia nói. Tình hình trên thị trường ngoại hối có thể làm suy yếu hoạt động của một số nhà đầu tư: do sự ràng buộc của đồng đô la, cuộc sống ở Dubai đã trở nên đắt đỏ hơn đối với một số người nước ngoài, nhưng nói chung theo nghĩa này, bức tranh sẽ thay đổi rất ít, báo cáo của JLL cho biết.
Bằng cấp thị trường
Thực tế là sự hạ nhiệt rõ ràng của thị trường bất động sản Dubai là một dấu hiệu chắc chắn cho sự ổn định của nó, người ta sẽ nghi ngờ nếu chỉ các nhà phân tích bày tỏ sự lạc quan theo nghĩa này.
Tuy nhiên, nó hoàn toàn được chia sẻ bởi những người mà sự phát triển hơn nữa của tình huống phụ thuộc trực tiếp, đó là, chính những người tham gia thị trường, nhà phát triển và môi giới, nhân vật chủ chốt của ngành. 90% thị trường bất động sản của Dubai hiện đang được kiểm soát bởi bốn gã khổng lồ trong ngành - Nakheel, Damac, Dubai Properties và Emaar. Do đó, sự biến động về lợi nhuận và hoạt động của các nhà phát triển này ảnh hưởng đáng kể đến tình hình trên thị trường bất động sản nói chung.
Ví dụ, công ty khổng lồ thị trường bất động sản Dubai, Nakheel, đã ủy thác 132 bất động sản dân cư mới trên đảo The Palm Jumeirah nhân tạo và một số bất động sản ở Dubai khu vực như A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park và Jumeirah vào năm 2014 Cao, dự kiến tăng trưởng lợi nhuận đáng kể trong năm 2015 và sẽ không coi thường tốc độ hoạt động của nó. Công ty dự định tăng thu nhập cho thuê lên tới 2 tỷ USD mỗi năm, do gần một triệu mét vuông không gian bán lẻ mới mà nhà phát triển sẽ ủy thác trong năm hiện tại, cũng như 30 nghìn cơ sở nhà ở mới sẽ được cho thuê . Nakheel bảo đảm sự hỗ trợ của các ngân hàng trong bốn năm tới - các tổ chức tài chính sẽ cung cấp cho nhà phát triển khoản vay ít nhất 2,15 tỷ USD. Bản thân Nakheel dự định cung cấp hợp đồng xây dựng vào năm 2015 với tổng số 1,91 tỷ USD, trong khi đó năm ngoái, con số này là 1,44 tỷ USD.
Một công ty lớn khác trong ngành bất động sản Dubai, Damac, cũng đưa ra dự báo cho tương lai: năm 2015, thị trường có khả năng ổn định, trong khi năm 2016-2017 có khả năng số lượng dự án mới được ủy thác sẽ giảm, có thể dẫn đến một vòng mới. tăng giá.
Ý kiến tập thể của hầu hết những người tham gia thị trường bất động sản Dubai cũng xác nhận sự điều tiết của sự sụt giảm giá nhà đất ở Dubai năm 2015, nhưng ông gọi những người khác là yếu tố của sự sụp đổ. Trước hết, đây là sự gia tăng phí bán bất động sản, các quy tắc chặt chẽ hơn trong việc ban hành thế chấp và thiếu nhà ở giá rẻ, mặc dù trong số tất cả các nước vùng Vịnh (GCC), UAE thường xuyên dẫn đầu xếp hạng về khối lượng bất động sản được đưa vào hoạt động trong những năm gần đây. . Ví dụ, tổng giá trị bất động sản được xây dựng trong năm 2014 ước tính là 21,28 tỷ USD. Nhưng thật không may, phần của bất động sản giá cả phải chăng được tìm kiếm nhiều nhất trong tổng khối lượng này là quá nhỏ, do đó nhu cầu quá cao đối với nó.
Timeshare và gây quỹ cộng đồng
Và hai từ mới này đã được nói bởi chính các nhà đầu tư bất động sản, những người không ngừng tìm kiếm những cách mới và có lợi nhất để đầu tư vào lĩnh vực đáng tin cậy nhất, lĩnh vực bất động sản nhà ở. Đối với Dubai nói riêng và toàn UAE, hai khái niệm này đã trở nên đặc biệt chính xác do giá cả tăng liên tục, không cho phép các nhà đầu tư có ngân sách hạn chế mua nhà ở riêng để sử dụng quanh năm. Và ở đây timeshare và crowdfunding đến để giải cứu.
Tuy nhiên, những khái niệm này là chính xác mới cho Dubai, nơi năm nay lần đầu tiên một đề xuất đầy đủ cho việc mua nhà ở đồng tài trợ xuất hiện trên thị trường. Một lời đề nghị như vậy đã được DURISE đưa ra cho các nhà đầu tư nhỏ liên quan đến các căn hộ trong khu phức hợp Đảo Old Town ở khu trung tâm của Dubai Souq A1 Bahar. Theo đề xuất từ DURISE, số tiền đầu tư tối thiểu mà các chủ sở hữu có thể đầu tư vào việc mua nhà ở chung trên cơ sở gây quỹ cộng đồng sẽ là 5000 USD.
Khái niệm gây quỹ cộng đồng nhắm vào những nhà đầu tư tiềm năng không có đủ tiền để mua nhà riêng lẻ, nhưng họ có thể đầu tư một phần tiền cần thiết để mua một tài sản cụ thể. Do đó, công ty trung gian quản lý để huy động đủ tiền để mua một (một căn hộ) hoặc một số đối tượng bất động sản (cho đến toàn bộ tổ hợp), và các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu trở thành chủ sở hữu đầy đủ của bất động sản này với các điều khoản ngang nhau.
Nhìn chung, các chương trình gây quỹ cộng đồng khá đa dạng và liên quan đến nhiều hình thức tham gia của nhà đầu tư. Nguyên tắc đầu tư vào bất động sản này gần đây đã được các nhà đầu tư ở Nga và các nước trên thế giới quan tâm. Ở Dubai, gây quỹ cộng đồng liên quan đến bất động sản chỉ "thăm dò đất". Một loại hình đầu tư khác vào bất động sản, xuất hiện ở Dubai tương đối gần đây và do đó không phải ai cũng biết, đó là khái niệm về thời gian. Theo một báo cáo phân tích mới từ công ty tiếp thị AFH, thị trường bất động sản Dubai sẽ đạt được ít nhất 3,8 tỷ đô la doanh thu trong thời gian tới do nhu cầu bất động sản trong lĩnh vực timeshare tăng.
Bảng thời gian giả định rằng chủ nhà có quyền sống trong căn hộ hoặc nhà của mình trong một khoảng thời gian nhất định trong năm (thường là khoảng thời gian từ một tháng đến ba trong năm của chủ sở hữu lựa chọn) và phần còn lại của thời gian mà tài sản được thuê bởi chủ sở hữu mà chủ sở hữu cho phép. hoặc một trong đó ban đầu được xây dựng và vận hành khu dân cư này. Do đó, nhà ở mang lại thu nhập cho chủ nhà, đồng thời, bổ sung quỹ bất động sản khách sạn trong thành phố. Hình thức sở hữu này cũng thường được gọi là sở hữu chung hoặc sở hữu chung. Ngành công nghiệp timeshare ở UAE chỉ tăng 15-20% trong năm 2013 và năm 2014 - tăng thêm 30%, theo báo cáo của AFH. Nhưng nhu cầu về các cơ sở khách sạn như vậy đang tăng lên hàng năm, cả từ khách du lịch muốn ở trong các căn hộ tiện nghi và từ các nhà đầu tư muốn mua một ngôi nhà thứ hai cho mình, đồng thời có thể được cho thuê một cách có lợi trong hầu hết năm.
Do đó, rõ ràng là Dubai đã chứng minh khả năng học hỏi từ những sai lầm: bây giờ giá bất động sản tăng ở đây không gây ra sự sụp đổ thị trường, mà chỉ làm phát sinh những cách mới để quản lý cả thị trường và đầu tư, được phản ánh trong việc giới thiệu các kế hoạch gây quỹ cộng đồng và thời gian tương đối mới cho Dubai. Và bất kể nguyên nhân của sự biến động của thị trường bất động sản ở Dubai là gì, một điều hiển nhiên: tất cả đều có cơ sở thực sự, điều đó có nghĩa là sự thay đổi giá có thể được coi là không phải là dấu hiệu của sự suy thoái thị trường, mà là dấu hiệu của sự trưởng thành cuối cùng, chỉ trong giai đoạn hoàn toàn ổn định .
Bạn có thể nhận thêm thông tin về việc mua lại và quản lý bất động sản tại Dubai từ các chuyên gia của IMEXReal Estate qua điện thoại, tại Moscow +7 495 5100008, điện thoại miễn phí ở UAE 800-IMEX (800-4639) hoặc bằng cách gửi yêu cầu qua e-mail [email protected] .
