Helen Mathieu
Luật sư và Công chứng viên (Canada).
Thành viên của Hiệp hội luật sư Canada và Quebec.
Sự gia tăng dân số chưa từng có ở UAE do công nhân đến thăm, lượng khách du lịch tăng theo cấp số nhân và một số lượng lớn các dự án quốc tế đã gây ra sự bùng nổ chưa từng thấy trong bất động sản ở Dubai. Nguồn gốc của sự bùng nổ này đã được đặt lại vào năm 2002, khi người cai trị Dubai, Hoàng thân Sheikh Mohammed bin Rashid AlMaktum, tuyên bố rằng quyền sở hữu một số loại bất động sản trong tiểu vương quốc này sẽ được trao cho tất cả các nhà đầu tư, bất kể quốc tịch của họ. Theo luật cơ bản, quyền sở hữu bất động sản tại tiểu vương quốc Dubai bị hạn chế và chỉ được cấp cho công dân của UAE và các quốc gia vùng Vịnh, cũng như cho các công ty thuộc sở hữu 100% của công dân các quốc gia này. Do đó, một công ty đã đăng ký tại Emirates, có cổ đông là công dân nước ngoài (ví dụ: công ty trách nhiệm hữu hạn - LLC, 49% trong số đó thuộc sở hữu của người ngoài hành tinh), sẽ không được coi là "địa phương" theo nghĩa có được quyền sở hữu bất động sản. Các công ty và cá nhân nước ngoài chỉ được quyền sở hữu bất động sản ở một số khu vực nhất định.
Thuật ngữ "quyền sở hữu" hay "quyền sở hữu bất động sản" là một khái niệm đã được sử dụng từ lâu tại Emirates. Một người có quyền sở hữu bất động sản miễn phí được coi là chủ sở hữu tuyệt đối của đất đai và các tòa nhà mà quyền này được áp dụng. Chủ sở hữu có quyền cư trú, sử dụng và nhận thu nhập từ bất động sản trong một khoảng thời gian không giới hạn hoặc cho đến khi chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu cho chủ sở hữu khác. những người thừa kế của chủ sở hữu tài sản có quyền thừa kế tài sản sau cái chết của chủ sở hữu. Một điều khá rõ ràng là với sự ra mắt của các dự án bất động sản quy mô lớn như bến du thuyền Dubai, tiểu vương quốc Hills, Quần đảo Jumeirah, ba hòn đảo nhân tạo Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, The đồng cỏ, The Springs và Arabian Ranches, giới thiệu Luật Bất động sản mới đã được chào đón với sự kỳ vọng và quan tâm lớn.
Vậy chính xác thì Luật Bất động sản mới nói gì? Những quyền nào được cấp hoặc ngược lại, bị giới hạn bởi Luật mới? Và quan trọng nhất, Luật mới nói gì về chủ sở hữu tài sản nước ngoài?
Làm thế nào để đăng ký quyền của bạn?
Điều 6 của Luật mới quy định rằng Sở đất đai Dubai từ đó sẽ là cơ quan duy nhất sẽ công nhận và đăng ký quyền sở hữu bất động sản. Trước khi đưa ra Luật mới khi mua bất động sản, việc đăng ký của người mua được thực hiện trong hệ thống nội bộ của nhà phát triển tương ứng. Hệ thống nội bộ của các nhà phát triển đã thực hiện và tiếp tục đóng vai trò là công cụ có giá trị để đăng ký bán hàng bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định của Luật mới, sau khi Bộ Đất đai tạo ra, mọi đăng ký và cơ sở dữ liệu dành cho nhà phát triển khác sẽ không được coi là nguồn thông tin chính thức.
Trong giai đoạn chuyển đổi từ đăng ký nội bộ của nhà phát triển sang một hệ thống đăng ký duy nhất tại Sở đất Dubai, hai bên đã đồng ý rằng trong những trường hợp quy trình mua đã hoàn tất và việc chuyển quyền sở hữu đã diễn ra, hồ sơ đăng ký nội bộ trong hệ thống nhà phát triển sẽ được thay thế bằng hồ sơ chính thức trong bộ phận đất đai. Nếu bất động sản đang được xây dựng, trước tiên người mua sẽ được đăng ký vào hệ thống nội bộ của các nhà phát triển, và sau khi hoàn thành xây dựng và vận hành tòa nhà, anh ta sẽ phải nộp đơn cho Sở đất đai để đăng ký quyền sở hữu.
Điều quan trọng là phải phân biệt giữa hai giai đoạn mua lại bất động sản đang được xây dựng. Trong giai đoạn đầu tiên, khi tài sản đang được xây dựng, người mua không có quyền sở hữu trực tiếp đối với tài sản. Tại thời điểm hoàn thành xây dựng, chuyển nhượng tài sản cho người mua và thanh toán tất cả các khoản thanh toán liên quan đến giá trị của tài sản, giai đoạn thứ hai bắt đầu khi người mua trở thành chủ sở hữu đầy đủ của tài sản và có thể đăng ký quyền sở hữu tại Sở đất đai.
Để được coi là một chủ sở hữu đầy đủ của bất động sản, không đủ để người mua có một hợp đồng mua bán bất động sản với một nhà phát triển. Người mua phải chuyển nhượng hợp đồng cho Sở đất cùng với đơn đăng ký quyền sở hữu dưới tên của mình. Nếu tất cả các tài liệu được gửi theo thứ tự, Sở đất đai sẽ ghi lại quyền sở hữu của người mua liên quan đến đối tượng này trong một sổ đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Chính chứng chỉ này sẽ là tài liệu xác nhận quyền sở hữu bất động sản.
Nó có giá bao nhiêu?
Khi đăng ký quyền sở hữu tại Sở đất Dubai, người mua và người bán phải trả phí bộ phận, hiện chiếm 2% giá trị thị trường của bất động sản, nhưng những con số này đang được sửa đổi và có khả năng thay đổi. Đồng thời, cổ phần của người mua và người bán trong vòng 2% được xác định theo thỏa thuận giữa các bên. Ngoài ra, khi chuyển quyền sở hữu tài sản từ nhà phát triển sang chủ sở hữu trực tiếp, phí chuyển nhượng sẽ được tính, số tiền này phụ thuộc vào tài sản được mua của ai: tối đa 3% cho cá nhân và tối đa 1,5% cho pháp nhân. Nếu tài sản được mua lại dưới tên của một công ty nước ngoài, việc chuyển quyền sở hữu có thể được thực hiện bằng cách bán công ty nước ngoài cùng với tài sản của mình. Trên thực tế, với loại chuyển nhượng này, nó không phải là bán bất động sản, mà là một công ty nước ngoài sở hữu bất động sản, do đó làm giảm quy mô của phí chuyển nhượng.
Làm thế nào để để lại bất động sản?
Khi mua bất động sản tại Emirates, chẳng hạn, tại Dubai, nhiều nhà đầu tư đang đặt câu hỏi về việc thừa kế bất động sản trong khuôn khổ luật Sharia. Trong trường hợp tử vong, luật pháp UAE được áp dụng cho di chúc của công dân nước ngoài liên quan đến bất động sản tại Emirates, trong khi di chúc chỉ mở rộng tới 30% tài sản này. mặc dù thực tế là công dân nước ngoài có quyền áp dụng luật pháp của đất nước họ, rất có khả năng tài sản sẽ không được chuyển giao hoàn toàn cho người phối ngẫu của người chết, vì luật Sharia phân phối tài sản cho tất cả những người có quan hệ huyết thống. Để bất động sản đến với những người mà chủ sở hữu muốn nhìn thấy trong những người thừa kế, một lựa chọn có thể là tạo ra một công ty nước ngoài, nơi vợ chồng sẽ làm giám đốc. Trong trường hợp cái chết của một trong những người phối ngẫu, cổ phần trong công ty sẽ được chuyển cho người phối ngẫu thứ hai và những người thừa kế khác. Nói cách khác, bằng cách này, việc chuyển nhượng cổ phần nội bộ trong công ty được thực hiện, điều này tránh được luật Sharia về thừa kế liên quan đến bất động sản. Để biết thêm thông tin về các khía cạnh pháp lý liên quan đến việc mua lại bất động sản tại UAE, vui lòng liên hệ với tư vấn pháp lý của Helene mathieu Legal Consulting.
