Câu hỏi: Trong tình hình khủng hoảng tài chính toàn cầu, người mua bất động sản nên làm gì nếu người bán biến mất, văn phòng của anh ta bị đóng cửa và điện thoại không trả lời?
Trả lời: Mọi cư dân của Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất, nghĩa là bạn và tôi, trực tiếp hoặc gián tiếp liên kết với thị trường bất động sản Dubai. Cuộc khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng đến tất cả các quốc gia trên thế giới, bằng cách này hay cách khác, ảnh hưởng đến mỗi người. Phải thừa nhận rằng cuộc khủng hoảng tài chính quốc tế, kéo theo những hạn chế đối với các khoản vay đối với người mua và tăng lãi suất cho vay, buộc nhiều nhà phát triển phải đóng băng các dự án của họ vô thời hạn. Luật Tài khoản ký quỹ số 8 năm 2007 bắt buộc các tổ chức phải mở tài khoản bảo lãnh hoặc ủy thác cho các dự án của họ, do đó cung cấp cho người mua thông tin dễ hiểu hơn về chất lượng của nhà phát triển và độ tin cậy của nó. Ngày nay, tất cả các tổ chức mới được yêu cầu phải tuân theo luật này. Tuy nhiên, một số nguồn tin bất động sản báo cáo rằng vào cuối năm 2008, Luật số 8 mới sẽ áp dụng cho tất cả các nhà phát triển bất động sản hiện có tại Dubai. Văn phòng giám sát bất động sản (RERA) và Luật số 8 mới sẽ cho phép những người mua bất động sản Dubai đã mất đầu tư trong quá khứ do trì hoãn xây dựng để cảm thấy tự tin hơn. Cơ quan kiểm soát bất động sản (RERA) cảnh báo nghiêm ngặt các nhà đầu tư bất động sản về sự cần thiết phải chú ý đến các yếu tố sau:
- Nhà phát triển bất động sản phải được đăng ký với RERA và có số đăng ký
- Đóng góp tiền mặt cho nhà phát triển phải được ghi có vào tài khoản ký quỹ (tài khoản ủy thác) được mở bằng ngân hàng được RERA ủy quyền. Một nhà môi giới bất động sản phải có chứng chỉ đặc biệt có tem và số đăng ký RERA.
Ngoài ra, điều đầu tiên mà người mua bất động sản nên kiểm tra là liệu nhà phát triển có được đăng ký với Sở đất đai Dubai hay không. Chỉ Sở Đất mới có thể đảm bảo việc bảo vệ quyền của người mua và chỉ sau đó, người mua mới có thể ký Biên bản ghi nhớ (MOU) hoặc hợp đồng với nhà phát triển. Biện pháp duy nhất mà người mua có thể thực hiện là nộp đơn khiếu nại (yêu cầu bồi thường). Sau đó, theo dõi phiên tòa của cô tại một tòa án dân sự, sau đó có thể được đính kèm với một khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền cao hơn. Người mua có thể nộp đơn khiếu nại với RERA và các cơ quan hữu quan khác, chẳng hạn như cảnh sát và tòa án. Đó là, trong tình huống trên, nếu nhà phát triển biến mất và văn phòng của anh ta bị đóng cửa, bạn phải liên hệ với bộ phận điều tra của cảnh sát địa phương và nộp đơn khiếu nại chống lại nhà phát triển.
Câu hỏi: Vui lòng nêu tên các tổ chức nhà nước, bạn nên đưa ra yêu cầu về bất động sản ở đâu?
Trả lời: Cơ quan giám sát bất động sản (RERA) là cơ quan chính ở Dubai chịu trách nhiệm hợp pháp hóa lĩnh vực bất động sản. Trong trường hợp có tranh chấp với nhà phát triển, trước tiên người mua phải liên hệ với RERA và ban quản lý sẽ kiểm tra khiếu nại và bản chất của nó, cũng như xác minh hợp đồng được ký bởi người mua.
RERA sau đó sẽ nộp hồ sơ lên Tòa án Bất động sản, về cơ bản là một tòa án dân sự. Tranh chấp về mặc định thanh toán phát sinh từ thời hạn xây dựng bị trì hoãn thuộc nhóm khiếu nại lớn nhất mà Tòa án Bất động sản Dubai mới nhận được. Tòa án này có thể chấp nhận vụ kiện để tiến hành nếu cả hai bên đã ra tòa và đăng ký số liên lạc và địa chỉ của họ. Các chuyên gia ngồi trong một tòa án bất động sản phải được tòa án Dubai chấp thuận và thề rằng họ sẽ xử lý các trường hợp một cách vô tư và công bằng.
Câu hỏi: Tôi có thể trả lại tiền đã trả cho bất động sản không?
Trả lời: Nó phụ thuộc vào các điều khoản của hợp đồng, được ký kết bởi cả hai bên và nghĩa vụ chung được quy định trong hợp đồng. Hợp đồng thường chỉ ra pháp luật theo đó họ rơi. Nếu điều này là do hợp đồng và nếu nhà phát triển vi phạm rõ ràng các bài viết của nó, thì người mua có quyền thực hiện các bước để bảo vệ quyền của mình trước tòa hoặc dưới hình thức khác để cố gắng tìm giải pháp cho tình huống tranh chấp. Người mua nên nhận thức được các điều khoản chính của hợp đồng và bảo vệ quyền của họ theo những cách hiệu quả nhất để chứng minh rằng các nhà phát triển đã không xây dựng những gì họ đã hứa hoặc thực hiện sai thời điểm. Thông thường, có những điều khoản đặc biệt trong hợp đồng mua bán quy định khả năng trì hoãn dựa trên lý do không đáp ứng thời hạn xây dựng có liên quan trực tiếp hoặc độc lập với nhà phát triển. Những điều khoản này thường giải thích ở giai đoạn nào người mua có thể chấm dứt hợp đồng đơn phương, và số tiền thanh toán và bồi thường do anh ta sẽ là bao nhiêu. Các nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến các điều khoản của thỏa thuận, trong đó quy định ngày đưa vào hoạt động của cơ sở và vì lý do gì nhà phát triển có thể thay đổi các điều khoản này. Để hợp đồng trở thành một văn bản pháp lý thực sự hợp pháp, nghĩa vụ hợp đồng phải được thay thế bằng sự hài lòng theo tỷ lệ. Sự hài lòng theo tỷ lệ là lãi hoặc lỗ mà các bên nhận được và thúc đẩy các bên thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Điều này một lần nữa phụ thuộc vào quyết định của tòa án xem xét khiếu nại của người mua.
Câu hỏi: Ai có thể đảm bảo rằng việc xây dựng các dự án theo kế hoạch sẽ tiếp tục?
Trả lời: Các khoản thanh toán của người mua bất động sản ngoài kế hoạch ở Dubai sẽ được bảo vệ bởi các tài khoản ủy thác được quản lý đặc biệt, được gọi là tài khoản ký quỹ, theo Luật Tài khoản ủy thác số 8. Luật này là bắt buộc đối với bất kỳ công ty hoặc cá nhân nào nhận thanh toán cho bất động sản mà việc xây dựng chưa hoàn thành. Các nhà phát triển ra mắt các tòa nhà và cộng đồng đa tầng thương mại hoặc dân cư mới nên liên hệ với Bộ Đất đai Dubai để mở tài khoản bảo lãnh. Tiền được trả bởi người mua hoặc tổ chức tài chính cho các đơn vị bất động sản sẽ được ghi có vào một tài khoản đặc biệt được mở cho mỗi tòa nhà mới cụ thể với một ngân hàng được ủy quyền. Luật quy định rằng các nhà phát triển phải chỉ định người quản lý cho tài khoản bảo lãnh, người sẽ giám sát việc sử dụng tiền từ tài khoản. Trước hết, nhà phát triển nên nhận chứng chỉ từ một nhà tư vấn làm việc tại cơ sở, thường chỉ ra giai đoạn xây dựng nào đã được hoàn thành. Người quản lý tài khoản bảo lãnh phải thông báo cho Sở đất đai về số tiền đã được cấp cho nhà phát triển. Ngay cả sau khi hoàn thành dự án, nhà phát triển sẽ không có quyền truy cập vào số tiền trong tài khoản. Bộ Đất đai đóng băng 10% chi phí của dự án trên tài khoản bảo lãnh trong một năm sau khi xây dựng xong, cho đến khi tất cả các đơn vị bất động sản được đăng ký dưới tên của người mua và các tài liệu cuối cùng được cấp xác nhận quyền sở hữu.
Nếu bất kỳ yêu cầu nào của luật không được đáp ứng, nhà phát triển có thể bị phạt ít nhất 200 nghìn AED. Ngoài ra, để giảm mức độ đầu cơ thị trường, RERA đã ban hành Nghị định ngày 1 tháng 1 năm 2009, trong đó các nhà phát triển và ngân hàng được yêu cầu không tính phí người mua và nhà đầu tư hơn 20% giá trị bất động sản trước khi bắt đầu xây dựng. "Đối với bất động sản đang được xây dựng, các nhà phát triển đã thu thập được hơn 20% tài sản Giá trị hợp đồng từ người mua nên ngay lập tức ngừng tính phí thanh toán thêm cho đến khi số tiền thu được trên tài khoản bảo lãnh bắt đầu đến tay người xây dựng." RERA cũng đã ban hành các thủ tục pháp lý liên quan đến Luật số 13, nơi thiết lập Sổ đăng ký tài sản tạm thời cho tất cả các tài sản theo kế hoạch phải được đăng ký với Bộ. Do đó, Bộ Đất đai có thể đảm bảo rằng tất cả các đối tượng bất động sản theo kế hoạch đều thuộc các yêu cầu trên, mà các nhà phát triển phải tuân thủ nghiêm ngặt.
