Tại Dubai, nơi đã trải qua một sự bùng nổ xây dựng trong sáu năm qua, giá bất động sản đã giảm ở mức 4%. Theo Gulf News, giá bất động sản trong các dự án uy tín nhất nằm ở khu vực Burj Dubai ("Tháp Dubai") và hòn đảo nhân tạo Palm Jumeirah, đã giảm 20-40%.
Với câu hỏi về khủng hoảng, giá bất động sản giảm và cách bảo vệ các nhà đầu tư, chúng tôi đã chuyển sang luật sư Ahmed Kashwani, đối tác quản lý của Công ty Luật Kashawani và Angelika Shcheglova, giám đốc công ty bất động sản Dacha Real Estate.
Có vẻ như nhiều nhà đầu tư vào thị trường bất động sản địa phương đang tìm cách thoát khỏi tình trạng bế tắc. Lý do cho điều này là gì - với suy thoái chung trong nền kinh tế hoặc với một cái gì khác?
Nhiều nhà đầu tư bất động sản UAE đang ở trong một tình huống rất khó khăn. Cuộc khủng hoảng và lạm phát đã dẫn đến một sự thay đổi trong tình trạng tài chính của nhiều người trong số họ. Sự chậm trễ vô lý trong việc xây dựng các cơ sở, và đôi khi hủy bỏ hoàn toàn của họ, đang dần làm xói mòn niềm tin vào thị trường Dubai, điều mà cách đây không lâu dường như không thể lay chuyển và hoàn toàn đáng tin cậy.
Do đó, hiện tại, mong muốn ưu tiên của các nhà đầu tư tại Dubai để hoàn trả đầy đủ số tiền đầu tư của họ là hoàn toàn dễ hiểu. Thật không may, điều này không phải lúc nào cũng có thể, nhưng có một số giải pháp thay thế giúp thoát khỏi tình trạng này với ít tổn thất nhất.
Những lựa chọn được cung cấp cho các nhà đầu tư?
Không có nhiều lựa chọn như chúng ta muốn, nhưng chúng vẫn tồn tại. Lấy ví dụ, những người đầu tư vào một số công trình đang tiến hành từ một nhà phát triển, trong đó mỗi đối tượng chỉ được trả một phần. Các nhà đầu tư như vậy có thể được khuyên nên giảm số lượng đối tượng bằng cách tính toán lại các khoản tiền đã gửi, do đó thanh toán đầy đủ hoặc gần như hoàn toàn cho họ ở mức không cần thanh toán thêm trong một thời gian dài.
Bạn cũng có thể tư vấn để giảm chi phí của đối tượng. Rốt cuộc, nhiều người đã mua bất động sản với giá mà ngày nay là xa thực tế. Ví dụ, chi phí cho mỗi foot vuông trong một số dự án lên tới 5000 dirham và việc xây dựng của họ chưa bắt đầu. Và nếu chúng ta so sánh quá khứ với giá 1000 dirham ngày hôm nay trên mỗi feet vuông, thì rất khó để biện minh cho việc tiếp tục thanh toán cho một dự án chưa hoàn thành hoặc chưa bắt đầu với giá cao hơn 5 lần so với giá thị trường hiện tại.
Bạn cũng có thể tư vấn cho các nhà đầu tư, cố gắng liên kết các khoản thanh toán với các giai đoạn xây dựng và không đến ngày theo lịch hoặc trì hoãn chúng cho đến khi dự án thực sự hoàn thành.
Là nhà đầu cơ, không nhiều nhà phát triển nhận ra rằng sớm muộn thị trường sẽ sụp đổ?
Tất nhiên, họ hiểu. Nhưng, như bạn đã biết, ai không chấp nhận rủi ro ... Và các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro, nhưng không ai hủy bỏ luật pháp của thị trường. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là quyền của nhà đầu tư không được bảo vệ. Nhiều người quá mức và, như chúng ta thấy bây giờ, hoàn toàn tin tưởng vào thị trường, bởi vì họ đã may mắn, và trong một thời gian dài thị trường cho phép họ kiếm được số tiền lớn. Đừng đổ lỗi cho họ, hãy để một mình trừng phạt họ.
Bạn không nghĩ rằng "cú đánh" chính rơi vào các nhà phát triển? Hơn nữa, không phải lúc nào họ cũng phạm tội trì hoãn xây dựng? Có công bằng khi buộc các nhà phát triển xem xét các điều khoản của hợp đồng mà các nhà đầu tư đã đồng ý?
Hợp đồng là một thỏa thuận tự nguyện của các bên thiết lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của họ. Do đó, câu hỏi về ý định của một trong các bên chấm dứt nghĩa vụ của mình theo hợp đồng là có thể chấp nhận được và hợp pháp. Chúng tôi không thể làm bạn chú ý đến thực tế là hầu hết các hợp đồng đều rất phiến diện - chúng được viết vì lợi ích của các nhà phát triển, và không có cách nào bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư. Trong một số trường hợp, cho đến ngày nay, các nhà đầu tư thậm chí không nhận được các hợp đồng mua bán như vậy và các khoản thanh toán của họ được thực hiện trên cơ sở chỉ các hình thức đặt phòng bất động sản. Trong một số trường hợp, khách hàng của chúng tôi thậm chí không có các hình thức đặt phòng mà chỉ có các bản sao séc hoặc chuyển khoản ngân hàng được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng lời nói. Chỉ có sự trợ giúp kịp thời của một luật sư chuyên nghiệp mới giúp bạn hiểu tất cả các chi tiết của hợp đồng để bảo vệ hiệu quả nhất các quyền của bạn và tuân thủ các nghĩa vụ của bạn, mà không vi phạm các quyền của bên kia và có tính đến tất cả các sắc thái.
Làm thế nào có thẩm quyền hợp pháp là các hợp đồng mua bán, mặc dù thực tế là trong hầu hết các trường hợp họ vi phạm các quyền của các nhà đầu tư?
Về cơ bản, các hợp đồng đã được soạn thảo rất hợp pháp, điều này gây hiểu lầm cho một số lượng lớn các nhà đầu tư. Đó là lý do tại sao chúng tôi luôn nói về sự cần thiết phải tìm kiếm các giải pháp cùng có lợi, đàm phán với nhà phát triển và chỉ trong những trường hợp cực đoan liên hệ với tòa án. Để tiến hành một phiên tòa và hơn nữa, để thắng kiện tại tòa là một quá trình dài và căng thẳng. Và trước khi bước vào một mối quan hệ tư pháp, bạn phải chắc chắn rằng tại thời điểm nhận được phán quyết của tòa án có lợi cho bạn, bị đơn sẽ có điều gì đó để trả lời.
Tài khoản ký quỹ được cho là có thể tiết kiệm và sau đó trả lại tiền của các nhà đầu tư, phải không?
Bạn hoàn toàn đúng. Một trong những bước quan trọng nhất được Chính phủ Dubai thực hiện để bảo vệ đầu tư nước ngoài, cũng như để tăng độ tin cậy của thị trường bất động sản Dubai, là việc áp dụng năm 2007 của Luật số 8 trên tài khoản đảm bảo (tài khoản ký quỹ). Luật pháp quy định rằng tất cả tiền thu được từ việc bán bất động sản ở giai đoạn ra khỏi kế hoạch của nhà cung cấp (ngoài thiết kế và xây dựng) nên được ghi có vào một tài khoản đặc biệt và chỉ được sử dụng trong tương lai để tài trợ cho việc xây dựng cụ thể này. Trong trường hợp vi phạm các điều khoản xây dựng, Cơ quan giám sát thị trường bất động sản Dubai (RERA) có quyền đóng băng các khoản tiền có sẵn trên tài khoản bảo lãnh và trong trường hợp nhà phát triển phá sản hoặc hủy dự án, nhà đầu tư sẽ nhận được bồi thường. Do đó, RERA hoạt động như một trọng tài trong việc giải quyết tranh chấp giữa người mua và nhà phát triển. Tuy nhiên, trong thực tế, tình hình là khác nhau.
Đó là, ngày nay hệ thống vẫn chưa đủ hiệu quả để truyền cảm hứng cho các nhà đầu tư một lần nữa với sự tự tin?
Chúng ta không thể nói về hoạt động không hiệu quả của hệ thống. Chúng tôi chỉ có thể nói thực tế rằng, thật không may, không có hệ thống nào được bảo hiểm chống lại các nhà phát triển vô đạo đức. Hiện tại, một số dự luật mới đang được phát triển, việc thông qua đó sẽ giúp Dubai lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và vượt qua khủng hoảng.
Làm thế nào để bạn giải quyết tranh chấp ngày hôm nay?
Về cơ bản, bằng cách đàm phán với các nhà phát triển, cả thay mặt và cùng với khách hàng. Nhiệm vụ chính của chúng tôi là đạt được các thỏa thuận cùng có lợi giữa các bên, đồng thời tuân thủ tất cả các thủ tục cần thiết. Nếu các cuộc đàm phán không dẫn đến kết quả mong muốn, chúng tôi không có lựa chọn nào khác ngoài việc ra tòa.
Nếu dự án là đông lạnh, thì nhà phát triển có nghĩa vụ phải bồi thường đầy đủ cho nhà đầu tư cho khoản đầu tư của mình không?
Câu trả lời cho câu hỏi này được nêu rõ ràng và rõ ràng trong đoạn D 11 của điều luật số 9 năm 2009, đó là: "Nếu việc xây dựng đối tượng bị đình chỉ vì lý do ngoài tầm kiểm soát của nhà phát triển, nhà phát triển có quyền chấm dứt hợp đồng bằng cách khấu trừ 30% số tiền mà nhà đầu tư phải trả" .
Sự chậm trễ trong điều khoản xảy ra trong bất kỳ thị trường bất động sản. Nhưng những gì được coi là chấp nhận được?
Điều 17 của Luật số 8 năm 2007 quy định rằng nếu việc xây dựng bất động sản chưa được bắt đầu trong vòng sáu tháng kể từ ngày cấp giấy phép bán bất động sản ra khỏi kế hoạch mà không có bất kỳ lý do hợp lệ hoặc có thể chấp nhận, nhà phát triển bị loại khỏi sổ đăng ký chính thức, có quyền để thực hiện các hoạt động.
Bất cứ ai có thể kiểm soát điều này?
Như đã đề cập, RERA, Cơ quan giám sát thị trường bất động sản Dubai, chịu trách nhiệm giám sát, có nhiệm vụ chính là cập nhật kịp thời cơ sở dữ liệu về việc đăng ký đối tượng mới, các giai đoạn xây dựng đang diễn ra, cũng như cung cấp thông tin về các đối tượng bị treo hoặc "đóng băng".
Có thực hành như vậy - khi hủy bỏ việc xây dựng một đối tượng, phải trả một số hình phạt nhất định?
Chúng ta hãy một lần nữa chuyển sang Luật số 9 đã nói ở trên, trong đó hoàn toàn ghi rõ các hình phạt sau:
- Nếu dự án được xây dựng ít nhất 80%, Nhà phát triển có quyền giữ lại toàn bộ số tiền đã được trả bởi nhà đầu tư và yêu cầu hoàn trả hợp đồng còn lại.
- Nếu dự án được xây dựng ít nhất 60%, Nhà phát triển có quyền chấm dứt hợp đồng và giữ lại 40% tổng chi phí của đối tượng.
- Nếu việc xây dựng dự án chưa đạt 60%, Nhà phát triển, sau khi chấm dứt hợp đồng, có quyền giữ lại 25% tổng chi phí.
Những hình phạt này chỉ được áp dụng đối với các nhà đầu tư, cũng như luật pháp nói chung.
Về mặt pháp lý, cần phải làm gì để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư?
Nền kinh tế ở Dubai phụ thuộc nhiều vào thương mại, đầu tư và du lịch. Tuy nhiên, chính sách tiền tệ gần đây ở nước này đã giáng một đòn nghiêm trọng vào sự phát triển kinh tế của nhà nước. Theo các chuyên gia, mô hình phát triển kinh tế ở Dubai phụ thuộc nhiều vào vốn nước ngoài và các dự án quốc tế quy mô lớn. Chính phủ cần phát triển một chương trình để kích thích nền kinh tế trong tương lai gần, nếu không sẽ khó lấy lại niềm tin của nhà đầu tư trong ngắn hạn.
Theo quy định, không ai nghĩ rằng, trước hết, bạn cần có khả năng điều hướng các luật điều chỉnh các giao dịch bán hàng và bảo vệ quyền của bạn. Hấp dẫn kịp thời cho các chuyên gia có uy tín trong thị trường bất động sản sẽ giúp có được thông tin đầy đủ về các dự án và giá cả, cũng như sự hỗ trợ pháp lý cần thiết, không nghi ngờ gì, sẽ giúp tăng tốc đáng kể quá trình, tiết kiệm thời gian và tiền bạc, tiết kiệm thần kinh của bạn.
Công ty luật Kashwani và Bất động sản Dacha luôn ở dịch vụ của bạn.
Phạm vi dịch vụ của chúng tôi:
- Mua bán căn hộ và biệt thự đã hoàn thiện;
- Mua bán văn phòng và cơ sở phi sản xuất;
- Lập kế hoạch và thực hiện các khoản đầu tư giảm giá khủng hoảng;
- Dịch vụ trước và sau bán hàng (chuẩn bị một gói tài liệu để bán tài sản);
- Cho thuê mặt bằng nhà ở và không cư trú;
- Tham khảo ý kiến luật sư về các vấn đề bất động sản;
- Đăng ký doanh nghiệp và công ty nước ngoài;
- Tất cả các loại tư vấn pháp lý.
