Dubai là một thành phố của du khách. Hơn 90% trong số gần hai triệu cư dân của đô thị là người nước ngoài. Rất ít người trong số họ có thể đủ khả năng mua nhà ở của mình, tuy nhiên, mọi người đều cần sống, làm việc và thư giãn ở đâu đó. Và do đó, thị trường cho thuê rất phát triển. Điều này, đến lượt nó, làm cho tài sản ở Dubai hấp dẫn về mặt đầu tư.
Không có bí mật 
rằng nhiều người đã mua hoặc sẽ mua chính xác bất động sản Dubai với mục đích có được thu nhập cho thuê, cao gấp hai đến ba lần so với các thị trường phát triển. Về vấn đề này, các nhà đầu tư đang đặt ra câu hỏi về việc thuê bất động sản ở Dubai. Trong bài viết này, chúng tôi, với sự giúp đỡ của các chuyên gia từ cơ quan bất động sản Dubai IMEX Bất động sản, đã cố gắng tóm tắt các câu trả lời cho câu hỏi quan trọng nhất và thường được hỏi về họ.
Chủ sở hữu tài sản ở Dubai có thể thuê nó không?
Quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà ở Dubai được quy định bởi Luật số 26 năm 2007, cũng như các sửa đổi của nó. Theo luật hiện hành, bất kỳ chủ sở hữu bất động sản nào trong lãnh thổ Tiểu vương quốc Dubai đều có quyền cho thuê tài sản của mình trong thời gian ít nhất 1 (một) năm. Trong trường hợp cho thuê trong thời gian dưới một năm, việc cho thuê như vậy được coi là ngắn hạn và đòi hỏi chủ sở hữu phải có giấy phép phù hợp (đối với các hoạt động của khách sạn hoặc căn hộ khách sạn). Trong trường hợp này, thông thường, các chủ sở hữu chuyển sang một công ty quản lý được cấp phép, họ chuyển tài sản của họ sang quản lý và đã thuê bất động sản thay mặt họ.
Thu nhập cho thuê mà chủ sở hữu tài sản ở Dubai có thể mong đợi là gì?
Nếu chúng ta nói về các chỉ số thị trường trung bình của lợi tức đầu tư hiện tại vào bất động sản, thì đối với nhà ở Dubai ngày nay, chỉ số thu nhập cho thuê ròng (nghĩa là thu nhập trừ chi phí phục vụ bất động sản) trung bình 5-10% mỗi năm. Sự chênh lệch về lợi nhuận là do sự khác biệt về loại hình và chủng loại bất động sản, vị trí và chi phí dịch vụ. Đồng thời, bất động sản độc quyền đắt tiền hơn, theo quy định, mang lại lợi nhuận thấp hơn dưới dạng thu nhập cho thuê so với nhà ở đại chúng trong các dự án giá cả phải chăng.
Đối với thị trường bất động sản văn phòng, ngày nay các khoản đầu tư như vậy ít hấp dẫn về thu nhập cho thuê hơn so với việc mua nhà ở. Cho thuê mặt bằng bán lẻ (không chỉ bao gồm các cửa hàng, mà cả các điểm dịch vụ, quán cà phê, nhà hàng, v.v.) có khả năng tạo thu nhập cao hơn (lên đến 15% mỗi năm), tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào các thông số của chính tài sản và từ các yếu tố bên ngoài nó.
Có bất kỳ hạn chế về chi phí thuê nhà ở Dubai?
Bằng cách ký kết hợp đồng cho thuê bất động sản, các bên tham gia giao dịch có quyền đồng ý về bất kỳ điều kiện nào không mâu thuẫn với pháp luật hiện hành. Không có hạn chế trực tiếp về giá cho thuê, được chỉ định trong hợp đồng giữa bên cho thuê và bên thuê. Tuy nhiên, có những hạn chế được thiết lập về mặt pháp lý trong việc tăng chi phí thuê khi gia hạn hợp đồng cho nhiệm kỳ tiếp theo.
Vì vậy, ví dụ, đối với bất động sản nhà ở, có một quy tắc theo đó chủ nhà không có quyền tăng tiền thuê nếu chưa đầy hai năm kể từ khi ký kết hợp đồng ban đầu.
Ngoài ra, khi sửa đổi cho thuê trở lên, chủ nhà nên được hướng dẫn bởi chỉ số của Cơ quan quản lý bất động sản Dubai (RERA), phản ánh mức giá cho thuê trung bình cho các loại nhà ở tùy theo khu vực.
Các yêu cầu cho người thuê nhà ở Dubai là gì?
Một người thuê bất động sản ở Dubai (nếu chúng ta không nói về nhà ở cho thuê ngắn hạn) chỉ có thể là một cá nhân hoặc pháp nhân có tư cách cư trú tại Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất. Đó là, một thỏa thuận cho thuê chỉ có thể được ký kết với một công dân của UAE hoặc một quốc gia là thành viên của Hội đồng Hợp tác của các quốc gia Ả Rập thuộc Vịnh Ba Tư, hoặc với một người nước ngoài có visa cư trú của UAE.
Theo đó, bên thuê là một pháp nhân, phải có đăng ký phù hợp tại UAE. Đây có thể là một tổ chức địa phương, một công ty đăng ký trong một khu kinh tế tự do hoặc một chi nhánh (văn phòng đại diện) của một công ty nước ngoài.
Bạn có cần phải đăng ký hợp đồng cho thuê bất động sản ở Dubai không, và ai có liên quan đến nó?
Theo luật pháp của Tiểu vương quốc Dubai, tất cả các hợp đồng thuê bất động sản trên lãnh thổ của nó phải được đăng ký hợp lệ. Việc đăng ký cho thuê được xử lý bởi Cơ quan quản lý bất động sản Dubai (RERA). Đặc biệt với những mục đích này, cơ quan này đã tạo ra hệ thống Ejari, cho phép đăng ký hợp đồng qua Internet. Đăng ký trực tuyến trên trang web Ejari rất đơn giản, đòi hỏi kiến thức kỹ thuật tối thiểu và chỉ bao gồm việc giới thiệu thông tin cơ bản về hợp đồng cho thuê, bao gồm:
thông tin về tài sản và người tham gia giao dịch, cũng như các điều khoản của hợp đồng. Mỗi hợp đồng đã đăng ký được gán một mã vạch duy nhất trong suốt thời gian hiệu lực của nó. Đăng ký là miễn phí, và cả bên cho thuê và bên thuê đều có thể đăng ký hợp đồng thuê. Cho đến nay, trách nhiệm pháp lý đã được thiết lập vì không tuân thủ yêu cầu đăng ký bắt buộc, nhưng theo quy định của pháp luật, tất cả những người tham gia giao dịch chưa được đăng ký sẽ tự động bị tước quyền áp dụng cho các cơ quan tư pháp và chính phủ để bảo vệ lợi ích của họ.
Chủ nhà có phải trả bất kỳ khoản thuế nào đối với thu nhập cho thuê ở Dubai không?
Không có thuế tài sản và thu nhập ở Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất. Do đó, việc sở hữu bất động sản ở Dubai, cũng như nhận thu nhập, chẳng hạn, từ việc cho thuê, không gây ra bất kỳ hậu quả thuế nào cho chủ sở hữu trong phạm vi quyền hạn của UAE. Tuy nhiên, phải hiểu rằng chủ sở hữu bất động sản chịu trách nhiệm bảo trì đúng cách và phải trả chi phí bảo trì (Phí bảo trì) do công ty quản lý thiết lập. Theo quy định, các khoản thanh toán như vậy được tính phí hàng năm một năm và đối với Dubai, tùy thuộc vào dự án, chúng nằm ở khoảng từ 20 đến 80 đô la mỗi mét vuông. m mỗi năm.
Làm thế nào là tài sản cho thuê ở Dubai?
Trong các điều khoản chung nhất của nó, thủ tục cho thuê bất động sản ở Dubai trong hầu hết các trường hợp như sau:
1. Bản thân chủ nhà, hoặc với sự giúp đỡ của một cơ quan bất động sản, đang tìm kiếm một người thuê nhà.
2. Khi người thuê được tìm thấy, bên cho thuê ký hợp đồng thuê nhà với anh ta, điều này phản ánh tất cả các thông số của giao dịch, cụ thể:
- giá cho thuê và điều khoản thanh toán,
- thời gian thuê và các điều khoản gia hạn của nó,
- chi phí bổ sung liên quan đến hoạt động của tài sản và phân phối giữa các bên,
- trách nhiệm của các bên trong trường hợp không thực hiện được các điều kiện của hợp đồng.
3. Khi ký hợp đồng, người thuê trả tiền thuê trong năm (thường bằng séc), cũng như tiền đặt cọc (thường là 5% tiền thuê hàng năm).
4. Nhận được thanh toán từ người thuê, chủ nhà đưa cho anh ta chìa khóa, vòng chìa khóa, thẻ truy cập, v.v., cần thiết để truy cập không bị ảnh hưởng đến các cơ sở thuê và cơ sở hạ tầng liên quan (hồ bơi, phòng tập thể dục, v.v.), cũng như các bản sao của tài liệu ( Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hộ chiếu của chủ sở hữu, v.v.) theo yêu cầu của bên thuê để kết nối nước, điện, điều hòa, điện thoại, Internet, v.v.
Việc cho thuê bất động sản ở Dubai được thực hiện như thế nào?
Trong thị trường cho thuê ở Dubai, cũng như ở phần còn lại của UAE, theo thông lệ, sẽ trả tiền thuê trước một năm. Theo quy định, tất cả các khoản thanh toán được thực hiện bằng séc ngân hàng. Tùy thuộc vào các điều khoản của hợp đồng, số tiền thuê hàng năm được trả bằng một hoặc nhiều séc. Trong trường hợp sau, kiểm tra được ghi ngày bởi ngày trong tương lai. Ví dụ: nếu số séc là 4, thì ngày của séc sẽ tương ứng với ngày trong tương lai mỗi quý và nếu số séc là 12, thì chúng sẽ được ghi vào các khoảng thời gian của một tháng. Theo đó, vào ngày ghi trên séc, chủ nhà có thể xuất trình nó cho ngân hàng và nhận tiền từ tài khoản của người thuê nhà. Việc phát hành séc không có bảo đảm ở UAE là một hành vi phạm tội, do đó, thanh toán bằng séc, mặc dù nó không đảm bảo 100% tiền thuê nhà, là một cách khá đáng tin cậy và thuận tiện để thực hiện thanh toán.
Chủ nhà không phải là cư dân của UAE có thể nhận tiền bằng séc không?
Cần phải nhớ rằng khoảng thời gian mà séc có thể được xuất trình để thanh toán là 6 tháng, sau đó, nó đã đốt cháy ra. Nếu séc được viết bằng tên của một cá nhân và không có dấu hiệu nào trên tài khoản ngân hàng của người nhận, thì người được chỉ định trên séc, bất kể sự hiện diện của thị thực cư trú, có thể nhận tiền mặt tại bất kỳ chi nhánh nào của ngân hàng phát hành. Mặt khác, hoặc nếu séc được viết bằng tên của công ty, tiền chỉ có thể được nhận trong tài khoản ngân hàng và tài khoản phải được mở tại một trong các ngân hàng ở UAE. Tình trạng cư trú cũng không bắt buộc.
Một số ngân hàng tại UAE dễ dàng mở tài khoản cho người không cư trú (bao gồm cả các công ty nước ngoài). Thủ tục mở tài khoản ngân hàng chỉ mất chưa đầy một giờ và các yêu cầu tối thiểu để gửi tiền vào tài khoản để mở hiện tại là 10 nghìn dirham của UAE (khoảng 2750 đô la Mỹ).
Nếu các lựa chọn cho thuê được liệt kê không phù hợp với chủ nhà, anh ta có thể ký kết thỏa thuận với cơ quan bất động sản thông qua đó cho thuê được thực hiện. Sau đó, séc có thể được phát hành dưới tên của cơ quan và sau khi nhận được tiền từ họ, cơ quan sẽ chuyển chúng (hoặc chuyển chúng bằng tiền mặt) cho bên cho thuê. Điều chính trong trường hợp này là tiếp cận thành thạo vấn đề chọn công ty đối tác.
Ai trả tiền hoa hồng cho một cơ quan bất động sản?
Khi người trung gian trong giao dịch là một cơ quan bất động sản, anh ta được trả tiền hoa hồng. Theo thông lệ hiện tại, người thuê trả tiền hoa hồng cho cơ quan bất động sản. Thông thường, đây là 5% số tiền thuê hàng năm. Dịch vụ đại lý kết thúc sau khi ký hợp đồng thuê. Nếu bên cho thuê cần các dịch vụ đại lý bổ sung (đại diện cho lợi ích của anh ta tại UAE trong thời hạn thuê, chấp nhận thanh toán từ người thuê, trả chi phí bảo trì bất động sản, v.v.), chi phí của họ sẽ được thỏa thuận thêm.
Ai trả tiền cho hoạt động và bảo trì tài sản thuê?
Người thuê nhà và chủ nhà có thể thỏa thuận bất kỳ điều kiện cho thuê nào, tuy nhiên, theo quy định, chủ nhà có trách nhiệm thanh toán chi phí bảo trì (Phí bảo trì) và đại tu tài sản. Tất cả các chi phí hiện tại liên quan đến hoạt động của đối tượng thuê, chẳng hạn như: thanh toán tiền nước, điện, điều hòa, điện thoại, kết nối Internet, v.v., cũng như sửa chữa bất động sản đang diễn ra, do người thuê chịu. Hơn nữa, người thuê kết nối các tiện ích từ các nhà cung cấp tương ứng một cách độc lập và bằng tên riêng của họ. Người thuê nhà cũng trả cái gọi là Phí nhà ở của người cao cấp (Phí nhà ở), là một khoản phí thành phố bằng 5% tiền thuê hàng năm. Lệ phí được Cơ quan Điện và Nước Dubai (DEWA) tính theo từng phần bằng nhau trong suốt cả năm cùng với các khoản thanh toán cho điện và nước. Nếu đơn vị bất động sản không được kết nối với nước và điện (tức là không có dân cư), thì thuế nhà ở sẽ không được tính. Mặc dù thực tế là thuế nhà ở đã được áp dụng từ lâu, cho đến nay nó vẫn chưa được áp dụng trên toàn cầu, và nó vẫn không được đưa vào nhiều tài khoản DEWA.
Có thể cho thuê bất động sản ở Dubai mà không cần đại lý? 
Hầu như không có giao dịch bất động sản nào, kể cả hợp đồng thuê của nó, có thể thực hiện mà không có sự tham gia của các đại lý ở Dubai, như, thực sự, ở phần còn lại của thế giới. Đó là trong các cơ quan bất động sản, thường xuyên nhất, khách hàng muốn thuê, thuê, mua hoặc bán bất động sản áp dụng. Làm việc trong thị trường, các đại lý, không giống ai, sở hữu thông tin về ai, cái gì và bao nhiêu họ muốn thuê, thuê, bán hoặc mua. Tuy nhiên, xa tất cả những người tham gia thị trường chuyên nghiệp được đăng ký hợp lệ và hoạt động hợp pháp.
Các yêu cầu cho các đại lý bất động sản ở Dubai là gì?
Trước hết, cần lưu ý rằng, theo Lệnh của Chủ tịch Cục Đất đai Dubai số 85 năm 2006, tất cả các cơ quan bất động sản hoạt động tại Dubai phải có giấy phép cho loại hoạt động liên quan và phải được đăng ký trong sổ đăng ký đặc biệt của Cơ quan quản lý thị trường Bất động sản Dubai (RERA). Vì các thực thể kinh doanh tại UAE không có năng lực pháp lý phổ quát, loại hoạt động được phép phải được ghi rõ trong giấy phép. Ví dụ, đối với hòa giải trong cho thuê, hoạt động này cần được chỉ định trực tiếp trong giấy phép. Đồng thời, tất cả các đại lý của công ty phải trải qua một khóa đào tạo phù hợp và nhận thẻ môi giới cá nhân với một số cá nhân. Các biện pháp như vậy chủ yếu nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng và được thiết kế để giảm thiểu khả năng gian lận từ phía các đại lý. PR
Bạn có thể nhận thêm bất kỳ thông tin nào từ các chuyên gia của IMEX Bất động sản qua điện thoại. tại Moscow +7 495 9842053, số điện thoại miễn phí tại UAE 800-IMEX (800-4639) hoặc bằng cách gửi yêu cầu qua e-mail [email protected]
