MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DUBAI: HƯỚNG DẪN TỪNG BƯỚC

CHÚNG TÔI TIẾP TỤC MỘT BÀI VIẾT BÀI VIẾT ĐƯỢC MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DUBAI. KHÔNG BÍ MẬT RATNG NGƯỜI MUA HÀNG ĐƠN GIẢN KHÔNG CÓ MỘT HƯỚNG DẪN DỄ DÀNG ĐỂ ĐẶT HÀNG CÁC M M QUY TRÌNH THỦ TỤC. TÓM TẮT, GIÁ CỦA CÂU HỎI LÀ CAO CẤP, VÀ RỦI RO KHẢ NĂNG ĐỂ THỰC HIỆN GIAO DỊCH GIAO DỊCH NÊN TỐI THIỂU. HÔM NAY CHÚNG TÔI ĐANG BƯỚC BƯỚC XÂY DỰNG MỘT THỦ TỤC ĐỂ MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DUBAI VÀ CHÚNG TÔI S T TÌM HIỂU CHI TIẾT THẤP NHẤT VỀ ÁNH SÁNG TẤT CẢ NHỮNG NHIỆM VỤ QUAN TRỌNG.

Đồng bào của chúng tôi, những người quyết định mua bất động sản ở UAE nên nhớ rằng vẫn chưa có luật liên bang chung trong lĩnh vực bất động sản tại Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất. Mỗi trong số bảy tiểu vương quốc điều chỉnh độc lập tất cả các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản trên lãnh thổ của mình. Theo truyền thống, tiến bộ nhất là Dubai.

Dubai có khuôn khổ lập pháp phát triển và minh bạch nhất trong lĩnh vực bất động sản. Theo luật pháp của Tiểu vương quốc Dubai, công dân của các quốc gia nước ngoài không phải là thành viên của Hội đồng Hợp tác Vịnh Ả Rập (GCC) có quyền trực tiếp mua tài sản ở Dubai trong toàn bộ quyền sở hữu (khu vực miễn phí) trong các khu vực được chỉ định đặc biệt, trong các khu vực được gọi là tự do. Danh sách các khu vực như vậy được thành lập theo Nghị định của Người cai trị Dubai số 3 năm 2006. Chúng bao gồm gần như toàn bộ lãnh thổ của "Dubai mới", bao gồm các khu vực nổi tiếng như Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai và các khu vực khác.

Các quyền đối với bất động sản được đăng ký trong một sổ đăng ký đặc biệt của Sở đất đai Dubai và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận đăng ký (cái gọi là Tiêu đề Deed phe). Đăng ký giao dịch bất động sản được thực hiện tại thời điểm liên hệ với Sở đất của người mua và người bán, và ngay lập tức giấy chứng nhận đăng ký xác nhận quyền sở hữu tài sản mua lại được cấp cho người mua. Thủ tục đăng ký "ngay lập tức" này đơn giản hóa tối đa quá trình mua và bán bất động sản và giảm thiểu rủi ro có thể, cả về phía người bán và người mua.

Tuân thủ được giám sát bởi Cơ quan quản lý thị trường bất động sản Dubai (RERA). Đặc biệt, nó chịu trách nhiệm đăng ký các dự án bất động sản, cũng như đăng ký bắt buộc của các nhà phát triển, cơ quan bất động sản và chính các đại lý. Các hoạt động của RERA chủ yếu nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người mua và người bán và được thiết kế để giảm thiểu khả năng gian lận từ phía các đại lý. Kiểm tra đăng ký của bất kỳ cơ quan bất động sản và các đại lý của nó là rất đơn giản. Để làm điều này, chỉ cần truy cập trang web RERA chính thức tại www.rpdubai.com

Nói chung, thủ tục mua bất động sản ở Dubai trong hầu hết các trường hợp như sau:

1. Người mua chọn tài sản mà mình muốn mua

Cách dễ nhất và hiệu quả nhất là liên hệ với một trong những cơ quan bất động sản hoạt động tại thị trường Dubai. Thực tế là không có sự tham gia của các đại lý tại Dubai, vì, thực sự, ở phần còn lại của thế giới, hầu như không có giao dịch bất động sản nào hoàn tất. Đó là trong các cơ quan bất động sản, thường xuyên nhất, khách hàng muốn thuê, thuê, mua hoặc bán bất động sản áp dụng. Làm việc trong thị trường, các đại lý, không giống ai, sở hữu thông tin về ai, cái gì và bao nhiêu họ muốn thuê, thuê, bán hoặc mua. Trong hầu hết các trường hợp, cơ quan bất động sản hoạt động như một bên thứ ba trong giao dịch giữa người bán và người mua, đảm bảo lợi ích của cả hai. Tuy nhiên, phải lưu ý rằng không phải tất cả những người tham gia thị trường chuyên nghiệp đều được đăng ký hợp lệ và hành động hợp pháp.

Trước hết, theo Lệnh của Chủ tịch Cục Đất đai Dubai số 85 năm 2006, tất cả các cơ quan bất động sản hoạt động tại Dubai phải được cấp phép cho loại hoạt động này và được đăng ký trong sổ đăng ký đặc biệt của Cơ quan quản lý thị trường bất động sản Dubai (RERA). Vì các thực thể kinh doanh tại UAE không có năng lực pháp lý phổ quát, loại hoạt động được phép phải được ghi rõ trong giấy phép. Ví dụ, đối với hòa giải trong bán, mua hoặc cho thuê, các loại hoạt động này phải được chỉ định rõ ràng trong giấy phép. Đồng thời, tất cả các đại lý của công ty phải trải qua một khóa đào tạo phù hợp và nhận thẻ môi giới cá nhân với một số cá nhân.

2. Người bán và người mua ký hợp đồng mua bán, phản ánh tất cả các thông số của giao dịch Nói chung, hợp đồng mua bán bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

Ở tù

Công chứng các thỏa thuận mua bán bất động sản tại UAE là không bắt buộc, một hình thức đơn giản bằng văn bản là đủ. Mặc dù thực tế rằng ngôn ngữ chính thức ở UAE là tiếng Ả Rập, các hiệp ước bằng tiếng Anh được công nhận và chấp nhận phổ biến mà không cần dịch. Ngoại lệ là văn phòng công tố, cảnh sát và tòa án, trong đó dịch sang tiếng Ả Rập là một yêu cầu bắt buộc.

Chứa các điều khoản chính của giao dịch

Trong hợp đồng mua bán bất động sản phải ghi rõ:

đối tượng bán
giá trị của tài sản mua lại,
các khoản thanh toán bổ sung liên quan đến giao dịch (hoa hồng của đại lý, thanh toán cho nhà phát triển, phí đăng ký tại Cục đất đai, hoàn trả cho người bán chi phí bảo trì đã trả trước, v.v.),
khoảng thời gian mà giao dịch mua bán phải được hoàn thành,
điều khoản và thủ tục để thực hiện các khu định cư,
trách nhiệm của các bên trong trường hợp không thực hiện được các điều kiện của hợp đồng.

Điều đáng chú ý là trong hầu hết các trường hợp, không cần có sự tham gia của luật sư bên thứ ba trong việc chuẩn bị hợp đồng mua bán bất động sản. Theo quy định, nhân viên đủ điều kiện của một cơ quan bất động sản thực hiện giao dịch hoàn toàn có thể chuẩn bị một thỏa thuận như vậy trên cơ sở các hình thức tiêu chuẩn được phê duyệt và sử dụng trong các hoạt động của công ty.

3. Khi ký hợp đồng mua bán với người bán, người mua đặt cọc (thường là 10% giá trị tài sản mua lại)

Thông thường, cơ quan bất động sản chấp nhận tiền đặt cọc từ người mua và giữ nó cho đến khi thanh toán cuối cùng và đăng ký giao dịch tại Sở đất đai. Đối với người mua, điều này đảm bảo hoàn trả tiền đặt cọc nếu giao dịch không diễn ra do lỗi của người bán. Và người bán, lần lượt, có thể tính vào việc thanh toán số tiền ký gửi là tiền bồi thường nếu giao dịch không diễn ra do lỗi của người mua.

Thị trường bất động sản của Dubai là đa quốc gia. Người mua, người bán, chủ nhà và người thuê thường là người nước ngoài. Họ có thể tìm kiếm nhau ở đâu trong trường hợp có sự cố xảy ra? Do đó, một cơ quan bất động sản có văn phòng đăng ký tại Dubai là một người bảo đảm nghiêm trọng cho giao dịch. Ngoài ra, một yếu tố quan trọng là yêu cầu của pháp luật về quyền sở hữu 100% của một công ty như vậy bởi người dân địa phương - công dân của UAE.

4. Người bán xin phép nhà phát triển bán tài sản của mình (Không có Giấy chứng nhận phản đối, NOC), cần thiết để đăng ký giao dịch tại Sở đất Dubai

Trên thực tế, sự cho phép của nhà phát triển (Không có Chứng nhận phản đối, NOC) là chứng nhận về sự vắng mặt của khoản nợ người bán đối với nhà phát triển. Đăng ký giấy phép bán bất động sản như vậy có thể mất từ 1 ngày đến 2-3 tuần, tùy thuộc vào nhà phát triển. Chi phí của một giấy phép như vậy, một lần nữa, tùy thuộc vào chính sách của nhà phát triển, từ 500 đến 5000 dirham của UAE (khoảng US $ 137-1370).

5. Sau khi được phép bán, người bán và người mua đăng ký tài sản dưới tên của chủ sở hữu mới trong Sở đất đai.

Thông thường, tại thời điểm đăng ký, các giao dịch cũng được giải quyết. Việc đăng ký bất động sản được Sở Đất đai Dubai duy trì dưới dạng điện tử. Đăng ký chuyển quyền sở hữu bất động sản được thực hiện tại thời điểm người mua và người bán liên hệ, và ngay lập tức người mua nhận được giấy chứng nhận đăng ký (Tiêu đề Deed xác nhận) chứng minh quyền sở hữu của mình đối với tài sản mua lại.

Nếu tài sản chưa được đưa vào hoạt động, thì việc đăng ký của nó với Sở đất đai diễn ra trong sổ đăng ký tạm thời. Trong trường hợp này, người mua không nhận được giấy chứng nhận đăng ký, nhưng cái gọi là. hợp đồng mua bán ban đầu (Hợp đồng mua bán ban đầu). Khi đối tượng được đưa vào hoạt động, hợp đồng mua bán chính là cơ sở để chủ sở hữu nhận được giấy chứng nhận đăng ký. Chi phí đăng ký chuyển quyền sở hữu bất động sản tại Sở đất đai thường lên tới 2% giá bán cộng với một khoản thanh toán cố định nhỏ (khoảng 100 đô la Mỹ) để cấp giấy chứng nhận.

Để đăng ký với Sở đất đai, bạn phải nộp các tài liệu sau:

- bản gốc hộ chiếu của người mua và người bán,
- Giấy chứng nhận gốc đăng ký bất động sản đứng tên người bán,
- Giấy phép ban đầu để bán bất động sản từ nhà phát triển (NOC),
- bản sao hợp đồng mua bán.

Nếu bạn không có cơ hội hoặc mong muốn có mặt cá nhân tại Sở đất đai tại thời điểm đăng ký chuyển nhượng quyền, bạn có thể ủy quyền để đăng ký bất động sản đứng tên bạn cho bất kỳ người nào khác bằng cách cấp giấy ủy quyền có công chứng. Điều này có thể được thực hiện, ví dụ, tại Văn phòng Công chứng Tòa án Dubai. Chi phí công chứng của một luật sư là 60 dirham của UAE (khoảng 16 đô la Mỹ) cộng với 150 dirham (khoảng 41 đô la Mỹ) có các dịch vụ để đánh máy luật sư bằng tiếng Anh và tiếng Ả Rập.

Tại thời điểm đăng ký chuyển nhượng quyền đối với bất động sản, các thỏa thuận cuối cùng giữa người bán và người mua theo giao dịch mua bán diễn ra. Thông thường, các khoản thanh toán được thực hiện bằng cách chuyển séc ngân hàng được chuẩn bị trước từ người mua sang người bán với số tiền cần thiết (cái gọi là Séc của người quản lý - tương tự như hóa đơn ngân hàng). Thông thường, kiểm tra như vậy được chuẩn bị bởi một cơ quan bất động sản thực hiện một giao dịch. Đương nhiên, trước đó, cơ quan phải nhận được tất cả tiền từ người mua. Thanh toán tiền mặt đôi khi được tìm thấy, nhưng không phổ biến do hàng loạt sự bất tiện có liên quan đến việc này.

Ngay trước khi cấp giấy chứng nhận đăng ký cho người mua, cơ quan đăng ký nhà nước yêu cầu người mua và người bán thực hiện các khu định cư và ký vào một tờ giấy ghi rằng người bán không có yêu cầu thanh toán bất động sản. Để quá trình hoàn tất giao dịch diễn ra suôn sẻ, người mua phải chuẩn bị trước tất cả các kiểm tra và phối hợp các tên và số tiền được ghi trong đó với người bán. Nếu giao dịch được thực hiện bởi một cơ quan bất động sản, nó thường đảm nhận chức năng điều phối và phối hợp thanh toán.

Bạn có thể nhận thêm bất kỳ thông tin nào về việc mua bất động sản tại Dubai từ các chuyên gia của IMEX Bất động sản qua điện thoại. tại Moscow +7 495 5100008, số điện thoại miễn phí tại UAE 800-IMEX (800-4639) hoặc bằng cách gửi yêu cầu qua e-mail [email protected].

HOÀN THÀNH THÀNH PHẦN DỊCH VỤ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN UAE